Depuis la disparition de la loi Pinel fin 2024, les investisseurs particuliers attendaient un signal clair. C'est désormais chose faite : la loi de finances pour 2026 a instauré le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Ce nouveau cadre fiscal, opérationnel depuis le 21 février 2026, change la donne pour quiconque souhaite acheter pour louer. Voici tout ce qu'il faut savoir pour comprendre — et exploiter — ce dispositif.
La fin du Pinel a laissé un vide. Or, la demande locative n'a jamais été aussi forte dans les grandes villes et les bassins d'emploi français. Sans investisseurs particuliers, pas de construction neuve suffisante, et pas de logements pour les locataires.
Le dispositif Jeanbrun a donc été pensé pour relancer durablement l'investissement locatif privé, en posant trois priorités :
À la différence des dispositifs précédents (Pinel, Duflot, Scellier), le Jeanbrun ne se présente plus comme une niche fiscale ponctuelle, mais comme un véritable statut du bailleur privé.
C'est la différence majeure avec le Pinel. Là où ce dernier offrait une réduction d'impôt fixe (12, 18 ou 21 % du prix d'achat répartie sur 6, 9 ou 12 ans), le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement.
Concrètement :
Autrement dit, plus le logement génère de loyers, plus l'amortissement vient les neutraliser fiscalement. C'est un mécanisme qui s'adapte à la réalité économique de chaque investissement, plutôt qu'une réduction théorique calculée à l'avance.
Les taux varient en fonction du type de logement (neuf ou ancien rénové) et du niveau de loyer pratiqué.
L'immobilier neuf constitue le cœur du dispositif. Trois niveaux sont prévus :
Plus l'effort consenti sur le loyer est important, plus l'avantage fiscal est élevé. À vous d'arbitrer entre rentabilité immédiate et optimisation fiscale.
L'ancien est éligible, mais sous conditions strictes : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et permettre d'atteindre une classe énergétique A ou B au DPE après travaux.
Dans ce cadre, les taux d'amortissement oscillent entre 3 % et 4 % par an selon la nature de la location. L'objectif : encourager la rénovation lourde du parc privé encore trop énergivore.
C'est l'une des nouveautés les plus appréciées par les investisseurs. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zonage (A bis, A, B1, B2, C).
Concrètement, cela ouvre l'investissement locatif à :
Cette ouverture permet de construire des stratégies patrimoniales plus diversifiées et plus en phase avec les réalités locales.
Le Jeanbrun intègre également un assouplissement du traitement du déficit foncier, particulièrement pour les opérations de rénovation.
Pour rappel, le déficit foncier permet de déduire de ses revenus globaux les charges qui dépassent les loyers perçus. En régime de droit commun, ce mécanisme est plafonné à 10 700 € par an. Mais pour les travaux de rénovation énergétique, le plafond est porté à 21 400 € par an.
Exemple concret : un investisseur perçoit 50 000 € de revenus locatifs et constate 10 000 € de déficit foncier sur l'année. Sa base imposable est mécaniquement réduite, ce qui améliore directement la performance nette de son investissement. Combiné à l'amortissement Jeanbrun, l'effet de levier fiscal devient particulièrement attractif.
Le dispositif s'adresse à plusieurs profils d'investisseurs :
À noter : le dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables aux revenus élevés (tranche marginale d'imposition à 30 %, 41 % ou 45 %), pour qui l'amortissement représente un véritable bouclier fiscal.
Avantage fiscal
Durée d'engagement
Zonage
Type de bien
Logique
Le Jeanbrun n'est donc pas un simple "Pinel rebaptisé" : c'est une refonte en profondeur, qui valorise la durée, la qualité du logement et l'effort sur les loyers.
Voici les grandes étapes pour intégrer le Jeanbrun dans votre stratégie patrimoniale :
Chaque projet est unique : la rentabilité finale dépendra du prix d'achat, du loyer cible, de votre fiscalité personnelle et de la durée de détention envisagée.
Si vous envisagez un investissement locatif cette année, le dispositif Jeanbrun coche beaucoup de cases :
L'investissement locatif redevient en 2026 un outil patrimonial structurant, à condition d'être bien conseillé sur le choix du bien, le montage financier et l'optimisation fiscale. C'est précisément à ce stade que l'accompagnement d'un partenaire expérimenté fait toute la différence.
Vous souhaitez étudier l'opportunité d'un investissement locatif sous dispositif Jeanbrun ? Nos équipes vous accompagnent dans le choix du programme, l'analyse de rentabilité et le montage de votre opération, partout en France.