Lexique de l'immobilier neuf : tous les termes à connaître pour acheter en VEFA

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A

Acompte : somme versée par l'acquéreur au moment de la signature du contrat de réservation. Dans l'immobilier neuf, son montant est plafonné par la loi : 5 % du prix si la vente est conclue dans l'année, 2 % si elle l'est dans les deux ans.

Acte authentique de vente : document officiel qui scelle définitivement la vente d'un bien immobilier. Rédigé et signé devant un notaire (officier public), il transfère la propriété du logement à l'acquéreur. C'est l'étape qui formalise juridiquement l'achat, après le contrat de réservation.

Acte sous seing privé : convention écrite établie et signée entre les parties sans l'intervention d'un notaire. Le contrat préliminaire de réservation en VEFA est un exemple d'acte sous seing privé.

A.D.I. (Assurance Décès Invalidité) : assurance qui garantit le remboursement du crédit immobilier en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Elle est généralement exigée par les banques pour accorder un prêt.

Appel de fonds : somme exigée par le promoteur auprès de l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement du chantier. En VEFA, les paiements sont échelonnés et plafonnés par la loi selon l'état d'avancement des travaux.

A.P.L. (Aides Personnelles au Logement) : aide financière versée par la CAF pour réduire le montant du loyer ou des mensualités de prêt, sous conditions de ressources.

B

Bail commercial : contrat de location conclu entre un investisseur (le bailleur) et un gestionnaire professionnel exploitant le bien. Fréquent dans les résidences de services, il garantit au propriétaire la perception d'un loyer.

Bail emphytéotique : contrat de location de très longue durée (souvent 99 ans) qui confère au preneur un droit réel sur un terrain ou un bien immobilier, en contrepartie d'un loyer modeste.

BBC (Bâtiment Basse Consommation) : label attestant qu'un bâtiment respecte un niveau élevé de performance énergétique, avec une consommation d'énergie réduite.

BEPOS (Bâtiment à Énergie Positive) : label désignant un bâtiment qui produit plus d'énergie qu'il n'en consomme, et qui génère lui-même l'énergie dont il a besoin.

B.R.S. (Bail Réel Solidaire) : dispositif d'accession sociale à la propriété qui dissocie le foncier du bâti. L'acquéreur achète uniquement le logement et loue le terrain à un Organisme de Foncier Solidaire, ce qui réduit fortement le prix d'achat.

C

Cadastre : ensemble des plans et fichiers administratifs recensant toutes les propriétés immobilières d'une commune. C'est une ressource clé pour identifier et localiser les parcelles foncières.

C.C.M.I. (Contrat de Construction de Maison Individuelle) : contrat encadré par la loi qui protège le particulier faisant construire une maison sur un terrain lui appartenant.

Censi-Bouvard : dispositif de défiscalisation associé au statut LMNP, permettant d'acheter un logement neuf en résidence de services tout en récupérant la TVA et en profitant d'une réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Ce dispositif n'est plus en vigueur pour les nouvelles acquisitions, mais reste cité dans les opérations passées.

C.G.P. (Conseiller en Gestion de Patrimoine) : professionnel qui accompagne les particuliers dans la structuration et l'optimisation de leur patrimoine, notamment immobilier et fiscal.

Code de la Construction et de l'Habitation : code regroupant l'ensemble des dispositions législatives et réglementaires relatives à la construction, à la promotion immobilière, aux logements sociaux et aux questions de l'habitat en France.

Compromis de vente : avant-contrat par lequel le vendeur et l'acquéreur s'engagent réciproquement à conclure la vente. Utilisé surtout dans l'ancien ; en VEFA, c'est le contrat de réservation qui joue ce rôle.

Conditions suspensives : clauses inscrites dans l'avant-contrat ou le contrat de réservation qui subordonnent la réalisation de la vente à un événement précis (obtention du prêt, par exemple). Si la condition ne se réalise pas, la vente est annulée sans pénalité.

Contrat de réservation (contrat préliminaire) : premier document signé en VEFA. Il réserve le logement à l'acquéreur et fixe le prix, le descriptif et la date prévisionnelle de livraison, avant la signature de l'acte authentique chez le notaire.

C.O.S. (Coefficient d'Occupation des Sols) : ancien indicateur définissant la surface constructible par mètre carré de terrain dans une zone donnée. Il a été supprimé par la loi ALUR mais reste parfois mentionné.

C.P.I. (Contrat de Promotion Immobilière) : contrat par lequel un promoteur s'engage, pour le compte d'un maître d'ouvrage, à réaliser un programme immobilier de A à Z. Il se distingue de la VEFA, où le promoteur reste lui-même maître d'ouvrage.

D

D.A.T. (Date d'Achèvement des Travaux) : date de référence marquant le point de départ de la couverture des garanties et, le cas échéant, du bénéfice de certains avantages fiscaux.

Déficit foncier : situation dans laquelle les charges déductibles dépassent les revenus fonciers. Le déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu.

Défiscalisation : ensemble des dispositifs permettant de réduire le montant de ses impôts grâce à certains investissements immobiliers ou financiers, pour une durée déterminée.

Délai légal de rétractation : période de 10 jours pendant laquelle l'acquéreur peut annuler sa réservation sans justification ni pénalité, après la signature du contrat préliminaire.

Démembrement de propriété : opération qui consiste à diviser la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l'usufruit. Stratégie souvent utilisée en investissement et en transmission.

Denormandie : dispositif fiscal permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cadre d'un investissement locatif dans un logement ancien à rénover situé dans certains quartiers.

Dépôt de garantie : somme versée pour réserver un logement auprès du vendeur. Elle bloque la réservation et empêche le vendeur de céder le bien à un autre acquéreur.

D.O. (Assurance Dommages-Ouvrage) : assurance souscrite par le promoteur qui permet à l'acquéreur d'être indemnisé rapidement en cas de dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice.

D.P.E. (Diagnostic de Performance Énergétique) : diagnostic qui évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, classées de A à G.

Droit de préemption : procédure permettant à une personne publique (souvent une collectivité) d'acquérir en priorité un bien mis en vente, en vue d'une opération d'aménagement. Il ne s'applique pas aux logements neufs vendus en VEFA.

E

E.D.D. (État Descriptif de Division) : document qui identifie chaque lot d'une copropriété (numérotation, parties communes et privatives, étages, superficies) pour les besoins de la publicité foncière.

EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : type de résidence de services accueillant des personnes âgées dépendantes, support possible d'un investissement locatif géré.

E.R.P. (État des Risques et Pollutions) : document informant l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques et de pollution auxquels le bien est exposé.

F

Faisabilité : étude préalable menée par l'architecte et le promoteur pour déterminer ce qu'il est possible de construire sur un terrain, compte tenu des règles d'urbanisme et des contraintes techniques.

FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier) : principale organisation professionnelle des agents immobiliers en France.

FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) : organisation représentant les promoteurs immobiliers français.

Frais de notaire réduits : avantage majeur de l'immobilier neuf. Les frais d'acquisition (droits de mutation) sont d'environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

G

Garantie décennale : assurance obligatoire pour les professionnels du bâtiment, qui couvre pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

G.F.A. (Garantie Financière d'Achèvement) : garantie essentielle en VEFA. Elle assure à l'acquéreur que le logement sera achevé même en cas de défaillance financière du promoteur. C'est l'une des principales sécurités de l'achat sur plan.

G.L.I. (Garantie Loyers Impayés) : assurance permettant à un propriétaire bailleur de se prémunir contre le risque de non-paiement des loyers par son locataire.

G.P.A. (Garantie de Parfait Achèvement) : garantie d'une durée d'un an après la livraison, obligeant le promoteur à réparer tous les désordres signalés par l'acquéreur, qu'ils figurent ou non au procès-verbal de réception.

Gros œuvre : ensemble des travaux qui assurent la solidité et la stabilité d'un bâtiment : fondations, soubassement, murs porteurs, charpente, toiture.

H

H.P.E. (Haute Performance Énergétique) : label attestant d'un niveau de performance énergétique supérieur aux exigences réglementaires de base.

Hypothèque : garantie prise sur un bien immobilier pour assurer le remboursement d'une dette. En cas de défaut, le prêteur peut faire vendre le bien par voie judiciaire.

I

Indivision : situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans division matérielle. Chaque indivisaire détient une quote-part proportionnelle à son apport.

Intérêts intercalaires : intérêts payés sur un prêt immobilier entre les déblocages successifs des fonds (au fil des appels de fonds en VEFA) et avant le démarrage du remboursement du capital.

I.R.L. (Indice de Référence des Loyers) : indice publié par l'INSEE servant de base à la révision annuelle des loyers d'habitation.

J

Jouissance : droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits (loyers, par exemple) sans nécessairement en être propriétaire. Notion centrale dans la location et l'usufruit.

L

Livraison : acte par lequel le promoteur remet les clés à l'acquéreur, lui permettant de prendre possession de son logement neuf. C'est le moment d'établir le procès-verbal de livraison et d'émettre d'éventuelles réserves.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : statut fiscal avantageux permettant de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'un régime d'imposition allégé sur les revenus locatifs.

LMP (Loueur Meublé Professionnel) : statut applicable lorsque les revenus de la location meublée dépassent certains seuils, ouvrant droit à un régime fiscal et social spécifique.

Location meublée : location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Elle offre une plus grande souplesse contractuelle et un cadre fiscal attractif via le statut LMNP.

Loi ALUR : loi de 2014 visant à réguler les marchés immobiliers, encadrer les pratiques abusives et favoriser l'accès au logement, notamment pour les ménages les plus vulnérables.

Loi Carrez : loi imposant la mention de la superficie privative dans tout contrat de vente d'un lot en copropriété, sous peine de sanctions.

M

Maître d'ouvrage : personne ou entité pour le compte de laquelle un ouvrage est construit. En VEFA, le promoteur est généralement le maître d'ouvrage.

Malraux : dispositif fiscal de 1962 offrant une forte réduction d'impôt en contrepartie de la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers historiques.

Mandat : contrat par lequel un propriétaire ou un promoteur confie à un professionnel la commercialisation d'un bien ou d'un programme immobilier.

N

Nue-propriété : droit de disposer d'un bien (le vendre ou le transmettre) sans en avoir la jouissance. La nue-propriété est, avec l'usufruit, l'une des deux composantes de la pleine propriété.

P

Permis de construire : autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie, obligatoire avant de construire un bâtiment ou de réaliser certains travaux importants.

Pinel : dispositif fiscal permettant de réduire son impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location d'un logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans, sous conditions de loyers et de ressources des locataires. Ce dispositif a pris fin pour les nouvelles acquisitions au 31 décembre 2024, mais demeure une référence courante.

Pleine propriété : détention simultanée de la nue-propriété et de l'usufruit d'un bien, conférant à son titulaire tous les droits sur celui-ci.

PLU (Plan Local d'Urbanisme) : document d'urbanisme qui fixe les règles de construction et d'aménagement applicables sur le territoire d'une commune.

PMR (Personne à Mobilité Réduite) : ensemble des normes de construction rendant un logement neuf accessible à une personne en fauteuil roulant. Une part des logements neufs doit respecter ces normes.

Prescripteur : partenaire commercial (conseiller en gestion de patrimoine, courtier, réseau) qui intervient dans la commercialisation des programmes neufs d'un promoteur.

Prêt In Fine : crédit dont seuls les intérêts sont remboursés pendant toute la durée, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance. Souvent utilisé en investissement locatif pour des raisons fiscales.

Prêt Relais : financement de court terme permettant d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le précédent, en couvrant le décalage de trésorerie.

Primo-accédant : personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut ouvre droit à certaines aides, comme le PTZ.

Prix maîtrisés : dispositif d'aide à l'accession réservé aux primo-accédants, dans lequel le prix de vente est inférieur de 20 à 30 % au prix de marché classique.

Procès-verbal de réception : document établi entre le promoteur et les entreprises constatant l'achèvement des travaux et le point de départ des garanties.

Procès-verbal de livraison : document signé entre le promoteur et l'acquéreur lors de la remise des clés, permettant de consigner les éventuelles réserves à lever.

PTZ (Prêt à Taux Zéro) : prêt immobilier sans intérêts, mis en place par l'État pour aider les primo-accédants à financer l'achat de leur résidence principale dans le neuf, sous conditions de ressources.

Q

Quote-part : part détenue par chaque copropriétaire pour la répartition des charges de copropriété. Elle s'exprime en tantièmes.

R

RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) : norme environnementale et thermique applicable aux permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022. Elle vise des bâtiments plus économes en énergie et moins émetteurs de carbone.

Réception : acte par lequel le promoteur et les entreprises déclarent l'achèvement des travaux. Elle marque le point de départ des garanties des constructeurs.

Réservataire : l'acquéreur, c'est-à-dire le futur propriétaire qui réserve le logement.

Réservant : le vendeur, en l'occurrence le promoteur immobilier.

Réserve : défaut ou malfaçon constaté par l'acquéreur lors de la livraison et consigné au procès-verbal, que le promoteur doit faire corriger.

Résidence de services : immeuble offrant des logements meublés assortis de services (accueil, ménage, restauration…). On distingue les résidences étudiantes, seniors, de tourisme, d'affaires ou les EHPAD.

Résidence principale : logement que l'on occupe habituellement, au moins six mois par an, au titre de son domicile.

RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) : norme thermique applicable aux permis de construire déposés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, remplacée depuis par la RE2020.

S

S.C.C.V. (Société Civile de Construction Vente) : structure juridique fréquemment utilisée par les promoteurs pour porter une opération immobilière, de la construction à la vente.

S.C.I. (Société Civile Immobilière) : société permettant de détenir et de gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).

S.C.P.I. (Société Civile de Placement Immobilier) : véhicule de placement collectif investi dans l'immobilier, qui reverse à ses associés des revenus locatifs. Souvent appelée « pierre-papier ».

Servitude : contrainte pesant sur un bien immobilier au profit d'un autre (servitude de passage, de vue, etc.).

Surface habitable : surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures, pour les espaces d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.

T

Tantième : unité de mesure de la quote-part d'un copropriétaire dans les parties communes et la répartition des charges.

T.M.A. (Travaux Modificatifs Acquéreurs) : modifications demandées par l'acquéreur sur les plans de son futur logement (déplacement de cloisons, choix des finitions…), possibles dans la limite des contraintes techniques et du calendrier de chantier.

T.R.I. (Taux de Rendement Interne) : indicateur de performance d'un investissement, rapportant le revenu net au capital investi.

TVA réduite : dispositif d'aide à l'accession dans lequel le taux de TVA est ramené à 5,5 % au lieu de 20 %, sous conditions (zones ANRU, quartiers prioritaires).

U

Usufruit : droit de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits sans en être propriétaire, à charge d'en assurer la conservation. L'usufruit est, avec la nue-propriété, l'une des composantes de la pleine propriété.

V

Vente achevée : vente d'un logement neuf dont les travaux sont terminés et qui est prêt à être habité immédiatement.

V.E.F.A. (Vente en l'État Futur d'Achèvement) : forme juridique de vente d'un logement neuf à construire ou en cours de construction, aussi appelée « achat sur plan ». L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux et paie selon des appels de fonds échelonnés. La VEFA est encadrée par des garanties protectrices comme la GFA et l'assurance dommages-ouvrage.

Viabilisation : raccordement d'un terrain aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement, télécommunications) nécessaires à la construction.

Viager : forme de vente dans laquelle l'acheteur verse une rente à vie au vendeur (le crédirentier), qui conserve souvent l'usufruit du bien jusqu'à son décès.

Vice apparent : défaut visible constaté lors de la livraison du logement neuf et signalé au procès-verbal.

Vice caché : défaut non visible au moment de la livraison, qui apparaît ultérieurement et peut engager la responsabilité du vendeur.

VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) : système qui renouvelle en permanence l'air d'un logement, en évacuant l'humidité par les pièces d'eau. Obligatoire dans les constructions neuves.

Z

Z.A.C. (Zone d'Aménagement Concerté) : secteur aménagé à l'initiative d'une collectivité pour y accueillir des constructions (logements, commerces, équipements) dans le cadre d'un projet d'urbanisme maîtrisé.

Zone tendue : secteur géographique où l'offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. Ces zones bénéficient de mesures spécifiques (encadrement des loyers, dispositifs d'aide).

Zone très tendue : secteur où la demande de logements dépasse très fortement l'offre disponible. Les zones A bis et A (Paris, sa banlieue, mais aussi Lyon, Lille, Marseille, Montpellier…) en sont des exemples.