Peut-on choisir son propre notaire lorsqu'on achète un appartement neuf auprès d'un promoteur ? Faut-il alors payer deux notaires ? Ces questions reviennent souvent au moment de la réservation d'un logement en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Bonne nouvelle : l'acquéreur peut se faire accompagner par le notaire de son choix, notamment en participation à la vente, sans devoir payer deux fois l'émolument réglementé de l'acte.
Mais le rôle du notaire n'est qu'une partie de l'équation. Les sommes appelées « frais de notaire » comprennent aussi des taxes, des formalités et des débours. Pourquoi représentent-elles généralement 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre environ 7 à 8 % dans l'ancien ? Comment vérifier ce qui reste réellement à payer, notamment lorsque le promoteur annonce des « frais de notaire offerts » ? Voici notre guide pratique, fondé sur les règles applicables en octobre 2026.
En VEFA, le promoteur immobilier travaille habituellement avec une étude notariale déjà chargée de l'opération. Cette étude connaît le terrain, les documents de copropriété, la division en lots, les servitudes éventuelles et les éléments juridiques nécessaires aux différentes ventes.
Elle peut donc préparer les actes authentiques pour les acquéreurs successifs. Cela ne signifie pas que le notaire serait exclusivement le conseiller du promoteur : tout notaire est soumis à des obligations professionnelles de conseil, de rigueur et d'impartialité.
Pour autant, vous êtes libre de choisir un notaire pour vous accompagner. Vous pouvez notamment souhaiter l'intervention du professionnel qui connaît votre situation familiale, vos projets patrimoniaux ou un financement particulier. Cela ne retire pas nécessairement au notaire de l'opération le rôle de rédacteur et de détenteur de l'acte.
Lorsqu'un acquéreur désigne son propre notaire en plus de celui du promoteur, deux modalités de travail sont possibles : le concours et la participation. Leur différence est juridique, mais elle ne change pas votre faculté de demander conseil.
En concours, les notaires intervenant à l'acte contribuent tous à son authenticité. En participation, plusieurs notaires prennent part à la préparation ou à l'étude de l'acte, mais seul le notaire instrumentaire authentifie l'acte reçu ; le notaire en participation peut aussi le signer.
Cette distinction figure à l'article 26.3 du règlement professionnel du notariat approuvé par l'arrêté du 29 janvier 2024. Le texte prévoit également que l'intervention doit avoir été demandée par l'une des parties et que le notaire en concours ou en participation doit contribuer effectivement à l'élaboration, à la rédaction ou à l'étude de l'acte.
Exemple : vous réservez un trois-pièces en VEFA. Le notaire du programme prépare l'acte de vente. Vous choisissez également le notaire de votre famille pour examiner le dossier, poser des questions sur l'achat à deux et échanger avec l'étude du promoteur. Les deux études coordonnent leurs interventions : il n'y a pas deux ventes, mais un seul acte authentique, préparé dans le cadre des règles professionnelles applicables.
Non, pas pour les émoluments proportionnels de la même vente lorsque la participation ou le concours répond aux conditions réglementaires. Cette rémunération, fixée par un tarif, est alors répartie entre les notaires qui interviennent. Elle n'est pas facturée une seconde fois à l'acquéreur.
Le notariat du Grand Paris précise que lorsqu'une vente donne lieu à un émolument proportionnel, la présence du notaire choisi par une partie peut donner lieu à un partage sans coût supplémentaire pour les parties. Les modalités précises de partage sont définies par le règlement professionnel ; certaines premières ventes de lots après division font notamment l'objet de dispositions particulières.
Attention à une nuance : un rendez-vous de consultation patrimoniale indépendant, la constitution d'une SCI, un acte de donation, un changement de régime matrimonial ou une autre mission distincte peuvent engendrer des honoraires ou des frais propres. Le fait d'avoir choisi deux notaires ne garantit pas que toutes les prestations complémentaires seront gratuites.
Le bon réflexe consiste à demander à son notaire : « Interviendrez-vous en participation à la vente, avec partage des émoluments, et prévoyez-vous des honoraires supplémentaires pour une mission distincte ? »
Ce n'est pas une obligation. Mais le second regard peut être utile lorsque votre achat soulève des questions qui dépassent la simple description de l'appartement.
Un notaire ne remplace toutefois ni un architecte ni un expert technique : il ne peut pas certifier la qualité d'un plan ou l'absence future de défauts de construction. L'objectif est d'apporter une sécurité juridique supplémentaire et un conseil adapté à la situation de l'acquéreur.
Il est préférable de signaler votre souhait dès la réservation ou, à défaut, suffisamment tôt avant la préparation de l'acte définitif. Communiquez les coordonnées complètes de votre étude notariale au promoteur ou à votre interlocuteur commercial, ainsi qu'au notaire chargé du programme.
Votre notaire pourra alors se rapprocher de l'étude rédactrice et organiser son intervention. N'attendez pas la veille de la signature : une entrée tardive dans le dossier risque d'allonger les échanges documentaires ou le calendrier de préparation.
En VEFA, le projet d'acte doit être notifié à l'acquéreur au moins un mois avant la date de signature. C'est un délai important pour lire le document et interroger le notaire, mais il est préférable d'anticiper les vérifications avant même sa réception.
L'expression est pratique, mais techniquement imprécise. Il serait plus juste de parler de frais d'acquisition, car le montant versé à l'étude notariale ne correspond pas intégralement à sa rémunération.
Ces frais comprennent principalement :
La Direction générale des Finances publiques et les Notaires de France expliquent cette ventilation et rappellent que la rémunération du notaire n'en constitue qu'une partie.
Lorsqu'un logement neuf ou en VEFA est vendu par un professionnel dans une opération soumise de plein droit à la TVA sur le prix total, la taxe de publicité foncière bénéficie en principe d'un taux réduit d'environ 0,715 %. La contribution de sécurité immobilière est généralement de 0,10 %, avec un minimum prévu par les textes.
À l'inverse, dans l'ancien, les droits de mutation relèvent du taux normal et représentent une part sensiblement supérieure du coût. Certains départements ont pu relever temporairement leur taux dans les limites prévues entre avril 2025 et mars 2028, avec des règles particulières notamment pour certaines premières acquisitions de résidence principale.
Le point fondamental : ce sont surtout les droits et taxes qui sont réduits dans le neuf, pas le tarif réglementé du notaire. Les émoluments obéissent à un barème pour les actes concernés.
Dans une VEFA classique commercialisée au prix TTC par un promoteur, la TVA immobilière est normalement intégrée au prix TTC annoncé. Il ne faut pas additionner une seconde fois 20 % de TVA au prix affiché pour estimer les frais d'acquisition. Certaines opérations peuvent relever d'un taux réduit de TVA sous conditions.
Pour établir un budget initial, retenez habituellement 2 à 3 % du prix du logement neuf lorsque les conditions du régime réduit sont remplies, contre environ 7 à 8 % dans l'ancien. Ces pourcentages sont des ordres de grandeur, pas un devis notarial.
Pour un logement à 250 000 €, une enveloppe indicative de 5 000 à 7 500 € dans le neuf se compare ainsi à environ 17 500 à 20 000 € dans l'ancien, sous réserve des taxes, formalités et situations propres au dossier. Cet écart illustre un avantage économique du neuf à l'acquisition, mais ne suffit pas à déterminer quel logement est le plus intéressant au total.
La simulation exacte doit être demandée à l'étude en charge de la vente. Vous pouvez également utiliser le simulateur de frais d'acquisition de l'ANIL.
Un appartement achevé depuis moins de cinq ans n'est pas forcément soumis aux mêmes droits qu'une VEFA vendue par un promoteur. Par exemple, la revente par un particulier d'un logement récemment construit n'est pas automatiquement une vente soumise de plein droit à la TVA sur le prix total.
Le qualificatif commercial « récent », « jamais habité » ou « neuf » ne suffit donc pas à déterminer le régime fiscal. C'est la nature juridique et fiscale de la vente qui compte. Avant de signer, demandez une estimation établie pour votre transaction réelle.
Il arrive qu'un promoteur annonce « frais de notaire offerts » à l'occasion d'un lancement commercial ou sur certains lots. Cette formulation signifie généralement que le promoteur prend en charge, selon les conditions de l'offre, tout ou partie des frais d'acquisition normalement supportés par l'acquéreur.
Les taxes ne disparaissent pas : elles restent dues aux administrations concernées. L'offre commerciale modifie la répartition économique de leur prise en charge, pas les obligations fiscales.
Avant de compter cet avantage dans votre financement, demandez par écrit :
Faites également préciser le maintien de l'offre si vous demandez l'intervention de votre propre notaire, et vérifiez les conditions contractuelles avant de vous engager. Pour comparer d'autres leviers de négociation, découvrez nos 12 astuces pour acheter un appartement neuf moins cher.
Les frais d'acquisition sont habituellement provisionnés et versés à l'étude notariale pour la signature de l'acte authentique, et non à la livraison du logement. Ils doivent donc être prévus dans le plan de financement dès le départ.
La VEFA comporte ensuite des appels de fonds correspondant à l'avancement du chantier. Il faut distinguer ces versements du prix d'acquisition, les intérêts intercalaires éventuels et les frais notariés. Le montant définitif des frais peut donner lieu à une régularisation après accomplissement des formalités.
Si le programme n'est pas encore actable, demandez à quel moment la signature notariale sera possible. Il est inutile de considérer la réservation comme équivalente à la vente définitive. Notre guide sur les délais de financement en VEFA vous aidera à anticiper les étapes bancaires.
Ces questions ne doivent pas être interprétées comme une défiance envers le notaire du promoteur. Elles permettent surtout d'arriver à la signature avec une compréhension claire de ses engagements.
Oui. Un acquéreur peut demander l'intervention du notaire de son choix même si le promoteur dispose déjà de son étude. Selon les règles applicables, le notaire de l'acquéreur peut intervenir en participation ou en concours.
Le partage des émoluments réglementés d'une vente entre deux notaires intervenant régulièrement n'entraîne pas un doublement de cette rémunération. Des actes ou consultations distincts peuvent cependant être facturés séparément : demandez-le au préalable.
Il contribue effectivement à l'étude, à la préparation ou à la rédaction de l'acte, aux côtés du notaire instrumentaire. Seul ce dernier authentifie l'acte dans le régime de la participation ; le notaire participant peut aussi signer l'acte.
Pour les ventes neuves ou en VEFA soumises de plein droit à la TVA sur le prix total, la taxe de publicité foncière est en principe réduite. Les frais d'acquisition représentent généralement 2 à 3 % du prix, contre environ 7 à 8 % dans l'ancien.
Une première provision indicative serait de 5 000 à 7 500 €, si l'opération bénéficie bien du régime réduit. Le notaire devra établir une estimation adaptée au lot, aux annexes et à la situation fiscale réelle.
Vous pouvez solliciter un autre notaire pour vous accompagner. Il faut prévenir rapidement les études et le promoteur pour organiser son intervention et éviter de retarder la préparation de l'acte.
Pas nécessairement. Tout dépend des conditions écrites de l'offre du promoteur. Les frais de dossier bancaire, de garantie de crédit ou d'actes particuliers peuvent rester à la charge de l'acquéreur.
Habituellement lors de la signature de l'acte authentique, après versement d'une provision demandée par l'étude notariale. Ils ne sont pas en principe reportés jusqu'à la remise des clés.
En immobilier neuf, vous pouvez vous faire accompagner par votre propre notaire sans payer deux fois les émoluments réglementés de la vente, lorsque l'intervention relève du concours ou de la participation dans les conditions prévues. Le notaire du promoteur conserve généralement son rôle dans la préparation de l'opération, tandis que votre notaire personnel peut vous conseiller sur les particularités de votre achat.
Quant aux « frais de notaire réduits », leur intérêt est réel : dans une VEFA classique soumise à la TVA immobilière, ils représentent généralement 2 à 3 % du prix du logement. Mais l'avantage dépend du régime fiscal de la transaction et doit être confirmé par un calcul individualisé.
Chez Smile Immobilier, nous accompagnons les acquéreurs dans le choix de leur logement neuf et la compréhension des principales étapes de la réservation jusqu'à la livraison. Le notaire et les professionnels du financement restent vos interlocuteurs compétents pour sécuriser les aspects juridiques et bancaires.
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Sources et cadre d'information (octobre 2026) : Légifrance, arrêté du 29 janvier 2024 et règlement professionnel du notariat (participation, concours et partage des émoluments) ; Notaires du Grand Paris, rémunération du notaire ; Notaires de France, frais réduits dans le neuf ; DGFiP, frais payés au notaire ; Service-Public, VEFA ; Service-Public, acte authentique VEFA ; ANIL, simulateur de frais d'acquisition. Les montants présentés sont indicatifs et ne remplacent pas un devis notarial ni un conseil juridique personnalisé.