Vous souhaitez devenir propriétaire, mais les prix immobiliers compliquent votre projet ? Le BRS, ou bail réel solidaire, permet d’acheter sa résidence principale en séparant le logement du terrain. Ce fonctionnement peut rendre l’acquisition plus accessible, avec des conditions à connaître : plafonds de ressources, redevance et revente encadrée. Voici l’essentiel pour comprendre le BRS avant de vous lancer.
Le bail réel solidaire est un dispositif d’accession sociale à la propriété. Son principe consiste à dissocier deux éléments habituellement achetés ensemble :
Vous devenez ainsi propriétaire de droits sur votre appartement ou votre maison dans le cadre d’un bail de longue durée. Le logement a vocation à être occupé comme résidence principale. Présentation officielle du BRS par l’administration fiscale.
L’OFS est un organisme agréé qui acquiert et conserve le foncier dans la durée. Il organise l’accès aux logements et veille au respect des règles du dispositif.
Le BRS repose sur un objectif durable : faciliter l’achat pour un premier ménage, puis permettre à d’autres acquéreurs éligibles de bénéficier à leur tour d’un prix encadré.
L’OFS intervient donc à plusieurs moments : examen du dossier, signature du bail, perception de la redevance et contrôle de la revente. Il peut fixer des conditions plus restrictives que les plafonds nationaux selon l’opération. Comprendre le fonctionnement des OFS et du BRS.
La dissociation du foncier et du bâti réduit le prix d’acquisition en évitant d’acheter le terrain en pleine propriété. Le prix de cession est également encadré.
Dans les opérations éligibles, le dispositif bénéficie d’une TVA au taux réduit de 5,5 %. Cet avantage contribue au prix proposé à l’acquéreur. Conditions d’application de la TVA en BRS.
L’écart avec une acquisition classique dépend du programme et du marché local. Pour comparer deux offres, regardez la surface, l’emplacement, les prestations, les annexes et l’ensemble des dépenses à prévoir.
En contrepartie du droit d’utiliser le terrain, vous versez une redevance à l’OFS, généralement chaque mois.
Son montant et ses modalités d’évolution sont prévus dans le bail. Cette dépense s’ajoute notamment au remboursement de votre prêt et aux charges du logement. Elle reste due selon les conditions du bail après le remboursement du crédit.
Avant de réserver, demandez le montant exact, la règle de révision et une projection dans le temps. Préparer le financement d’un achat en BRS avec BoRiS.
L’accès dépend des ressources du ménage, de sa composition et de la zone géographique du logement. Les plafonds sont actualisés chaque année.
Les ressources sont appréciées à partir des revenus fiscaux de référence de l’année N-2, selon les règles applicables au dossier. Pour une appréciation en 2026, la référence est en principe celle des revenus 2024, inscrits sur l’avis d’imposition 2025.
À titre de repère, en 2026, le plafond national pour une personne seule est de 38 844 € en zones A, A bis et B1, et de 33 771 € en zones B2 et C. L’OFS doit confirmer le plafond réellement retenu pour votre candidature. Plafonds BRS 2026 présentés par l’ANIL.
Le BRS en accession présenté ici s’adresse à un ménage qui souhaite habiter son logement. Tout projet de mise en location doit être examiné au regard du bail et avec l’OFS ; une location libre ne doit pas être présumée autorisée. Foire aux questions officielle OFS et BRS.
Depuis 2025, les demandes sont aussi soumises à une condition de non-propriété de certains logements. Sont notamment concernés un logement adapté à vos besoins et capacités pouvant devenir votre résidence principale, ou un logement susceptible de vous procurer des revenus suffisants pour vous loger dans le parc privé.
Le fait de détenir un bien doit donc être signalé pour permettre l’examen de votre situation. Article R. 255-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le bon indicateur est le budget global du logement. Voici un exemple entièrement fictif, qui ne correspond à aucune offre commerciale :
| Poste de dépense | Montant mensuel |
|---|---|
| Mensualité du prêt | 900 € |
| Assurance emprunteur | 30 € |
| Redevance à l’OFS | 100 € |
| Charges de copropriété estimées | 120 € |
| Provision pour taxe foncière | 80 € |
| Total de ces postes | 1 230 € |
Il faut encore prévoir les dépenses propres à votre situation : assurance habitation, énergie, entretien, travaux éventuels et frais d’acquisition.
Demandez une simulation fondée sur les montants du programme et les conditions de votre financement. Les dépenses à anticiper lors d’un achat en BRS.
Un achat en BRS, notamment dans le neuf, peut être financé en partie par un prêt à taux zéro lorsque les conditions du PTZ sont réunies.
Les règles de financement s’ajoutent à celles du BRS : l’éligibilité à l’un ne vaut pas accord automatique pour l’autre. La banque examine également votre capacité de remboursement.
Faites vérifier les possibilités selon le logement, votre situation et la date de l’offre de prêt. Présentation officielle du prêt à taux zéro.
Oui, vous pouvez revendre vos droits sur le logement. La cession suit toutefois une procédure encadrée :
Une plus-value peut être possible dans les limites du contrat. Le prix plafond constitue un maximum autorisé : il ne garantit ni le prix obtenu ni le délai de vente.
Lors d’une cession agréée, la durée du bail est prolongée pour permettre au nouvel acquéreur de bénéficier d’une durée équivalente à celle du bail initial. Comprendre la revente d’un logement en BRS.
Un BRS est conclu pour une durée de 18 à 99 ans. Les règles de prolongation et de fin du bail doivent être lues avant l’achat. À son expiration, les constructions reviennent à l’OFS avec une indemnisation selon les conditions prévues. Cadre juridique et durée du BRS.
La transmission par succession est possible, avec des règles propres à la situation de l’héritier. Si celui-ci ne remplit pas les conditions requises, une cession peut devoir être organisée. Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs bénéficient de dispositions particulières. Transmission et cas particuliers présentés par BoRiS.
Le BRS peut faciliter l’accès à la propriété lorsque son fonctionnement correspond à votre projet de vie. L’emplacement, le confort du logement et la capacité à supporter le budget dans la durée restent essentiels.
Vous souhaitez devenir propriétaire et comprendre si une accession en BRS peut correspondre à votre situation ?
Chez Smile Immobilier, nous vous accompagnons pour préciser votre recherche et examiner les conditions des logements envisagés. Pour un projet en BRS, l’OFS valide l’éligibilité et le notaire vous explique les engagements du bail.
Parlons de votre projet d’achat immobilier.
Article préparé le 6 novembre 2026. Conditions et barèmes à vérifier selon le programme, l’OFS et la date d’examen du dossier. Exemple budgétaire purement illustratif.