Un parent ou un grand-parent souhaite vous aider à acheter un logement neuf ? Il reste moins de trois mois, en octobre 2026, pour profiter d'une exonération exceptionnelle de droits de donation.
Instauré par la loi de finances pour 2025, le dispositif de l'article 790 A bis du Code général des impôts permet, sous conditions, de recevoir jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, pour financer notamment un appartement ou une maison achetés en VEFA.
Mais attention : les dons doivent être effectivement versés au plus tard le 31 décembre 2026. Et dans l'immobilier neuf sur plan, la date de réservation ne suffit pas à sécuriser cet avantage. C'est celle de la signature de l'acte authentique chez le notaire qui détermine le respect du délai d'acquisition.
Voici les conditions, les dates à retenir, les erreurs à éviter et trois programmes Smile Immobilier à étudier pour construire un projet dans le neuf avec un calendrier réaliste.
Contrairement à une donation classique utilisant les seuls abattements familiaux, l'exonération temporaire de l'article 790 A bis du CGI a été créée pour encourager la transmission de sommes d'argent vers la construction neuve et certains travaux de rénovation énergétique.
Elle concerne les sommes d'argent données en pleine propriété entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Le don peut notamment servir à acheter un logement neuf achevé et jamais occupé, ou un logement à construire en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Il s'agit d'une exonération de droits de donation, et non d'une réduction du prix du logement, d'une subvention publique ou d'un crédit d'impôt. La donation doit être réelle et définitive : un prêt familial destiné à être remboursé ne relève pas de ce mécanisme.
À la date de rédaction de cet article, en octobre 2026, aucune prolongation au-delà du 31 décembre 2026 n'est prévue par les textes en vigueur. Les familles intéressées ont donc intérêt à faire étudier leur situation rapidement, sans transférer des fonds avant d'avoir sécurisé le calendrier de l'achat.
Le dispositif s'adresse aux dons effectués au profit d'un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant. Si le donateur n'a pas de descendants, il peut également bénéficier à un neveu ou une nièce, enfant de son frère ou de sa sœur.
À la différence de l'autre régime de dons familiaux de sommes d'argent, plafonné à 31 865 €, l'article 790 A bis ne fixe pas de limite d'âge au donateur. Il ne faut donc pas appliquer automatiquement la condition des « moins de 80 ans » de cet autre dispositif.
Deux plafonds doivent être respectés :
Par exemple, un acquéreur peut recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d'un grand-parent, soit 300 000 € au total, sans droits de donation au titre de ce régime, si toutes les conditions sont remplies.
Le montant exonéré ne peut pas dépasser les sommes effectivement affectées à l'acquisition éligible. Le dispositif peut aussi se combiner, sous réserve d'une analyse patrimoniale, avec les abattements de donation de droit commun. Il ne s'agit pas de « déduire deux fois » la même somme, mais de mobiliser des mécanismes juridiques distincts.
Dans l'immobilier neuf, on réserve fréquemment un appartement avant le début des travaux ou avant que toutes les conditions permettant la vente définitive soient réunies.
La réservation matérialise l'intérêt de l'acquéreur pour un logement et fixe des engagements préliminaires. Elle ne signifie pas que l'acquéreur en est déjà propriétaire. Le programme peut encore attendre une garantie financière, une étape foncière ou des formalités notariales.
L'acte authentique, signé devant notaire, réalise juridiquement la vente en VEFA. Or l'administration fiscale est explicite : c'est la date de cet acte qui est retenue, et non celle du contrat de réservation, pour apprécier le délai d'affectation des dons.
Conséquence très concrète : réserver un logement en décembre 2026 ne suffit pas, à lui seul, à conserver l'exonération si l'acte authentique intervient trop tard par rapport à la date de versement de la donation.
Inversement, une fois l'acte authentique régulièrement signé dans le délai, les fonds donnés peuvent être affectés à des appels de fonds intervenant plus tard, pendant la construction et jusqu'à l'achèvement. Le seul fait que ces paiements ultérieurs dépassent le délai initial de six mois ne remet pas en cause l'exonération pour ce motif.
Cette précision figure expressément dans la doctrine fiscale BOFiP, paragraphes 790 à 890.
Il faut distinguer la date limite du don et la date limite d'acquisition :
Le calcul du deuxième délai est important : le texte vise le dernier jour du sixième mois suivant le versement, et non forcément le jour portant le même numéro six mois plus tard.
Ces exemples supposent que toutes les autres conditions sont réunies. Ils montrent que le dispositif peut encore bénéficier à une acquisition signée en 2027, même si aucune nouvelle donation éligible ne peut en principe être réalisée après la fin de 2026.
Le bon réflexe n'est donc pas de recevoir l'argent le plus tôt possible. Il est de coordonner la donation avec la date prévisionnelle de signature chez le notaire, pour réduire le risque que le délai fiscal expire avant l'acquisition.
Pour un achat en VEFA, l'actabilité désigne, dans la pratique professionnelle, la capacité de l'opération à passer aux actes authentiques : situation foncière, autorisations, garanties et dossier notarial suffisamment avancés, sous réserve du dossier personnel de l'acquéreur.
Un programme peut être ouvert à la réservation sans être encore actable. Ce n'est pas nécessairement anormal, mais cela compte fortement lorsqu'une donation doit être utilisée dans une période fiscale limitée.
Avant tout versement familial important, demandez quatre confirmations :
Cette vérification doit être réalisée pour le programme et pour votre lot. Un calendrier de vente estimé n'est pas une garantie absolue de signature à une date donnée.
Pour donner une dimension concrète à votre recherche, voici trois opérations actuellement présentées par Smile Immobilier. Leur présence dans le catalogue ne confirme pas à elle seule leur statut d'actabilité ni la possibilité de signer avant votre échéance fiscale. Demandez à notre équipe de vérifier la situation de la résidence, la disponibilité du logement et le calendrier notarial avant de transférer le don.
À Marseille, la résidence Louise propose des appartements neufs du studio au cinq-pièces, avec terrasses, jardins ou toits-terrasses selon les lots, au 1 impasse du Muguet, dans le quartier de Saint-Barnabé. Sa livraison est annoncée pour l'automne 2028.
Découvrir les logements de la résidence Louise et demander confirmation de leur calendrier d'acte.
À Caen, dans le quartier de la Demi-Lune, Pixels réunit des appartements neufs de deux à cinq pièces, avec espaces extérieurs selon les configurations. La livraison prévisionnelle est annoncée au troisième trimestre 2028.
Découvrir les appartements de la résidence Pixels et faire vérifier les échéances notariales.
À Aubervilliers, la résidence Élixir, au 4-6 rue Schaeffer, se situe à proximité de la mairie et de la ligne 12 du métro. Elle propose notamment des appartements familiaux de trois à cinq pièces dans un ensemble organisé autour d'un cœur d'îlot paysager. Sa livraison est annoncée au premier trimestre 2028.
Découvrir les appartements Élixir et interroger Smile sur la date possible de signature.
Il n'est pas nécessaire de retenir le premier logement venu pour profiter d'une opportunité fiscale. Le bien doit d'abord correspondre à vos besoins, à votre budget et à votre projet de vie. L'avantage fiscal n'est pertinent que si l'opération immobilière l'est également.
L'exonération ne concerne pas tous les projets. Le logement acquis avec les fonds donnés doit être affecté :
La doctrine fiscale admet que cette location puisse être nue ou meublée, dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire. En revanche, une résidence secondaire, un logement laissé vacant ou une location de tourisme ne répondent pas à l'affectation exigée.
Cette obligation doit être respectée de manière continue pendant cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement du logement si celui-ci est postérieur. Pour un achat en VEFA signé en 2027 avec une construction achevée en 2028, le point de départ des cinq ans est donc, en principe, l'achèvement en 2028.
Revendre le bien avant la fin de la période peut entraîner la remise en cause de l'exonération, avec paiement des droits supplémentaires et intérêts de retard. Réinvestir immédiatement dans un autre logement ne suffit pas à neutraliser cette conséquence.
Une acquisition en indivision peut entrer dans le dispositif dans les conditions admises par l'administration. En revanche, donner de l'argent pour l'apporter au capital d'une SCI qui achète le logement ne permet pas de satisfaire la condition d'affectation. De même, acheter un terrain pour faire construire soi-même une maison hors VEFA n'entre pas dans cette exonération immobilière.
Une donation exonérée doit tout de même être déclarée. Depuis janvier 2026, la déclaration en ligne est la règle générale pour les dons manuels, mais le dispositif de l'article 790 A bis fait partie des exceptions permettant toujours une déclaration papier.
Pour ce régime particulier, le bénéficiaire utilise le formulaire n° 2735 de déclaration de don manuel et de sommes d'argent, à transmettre selon la procédure du service chargé de l'enregistrement. Une donation constatée par acte notarié suit les formalités prises en charge par le notaire.
Il est prudent de préparer cette déclaration sans attendre et d'en vérifier les modalités avec le notaire ou le service fiscal compétent. Il faut surtout conserver une preuve datée du versement : relevé bancaire, document de donation et justificatifs correspondants.
Le notaire chargé de la vente doit également connaître l'origine des fonds. Selon le BOFiP, l'affectation du don est notamment justifiée lorsque l'apport personnel figurant dans l'acte d'acquisition atteint au moins le montant du don bénéficiant de l'exonération.
Conservez donc ensemble la preuve de la donation, sa déclaration, le contrat de réservation, l'acte authentique, le plan de financement et les justificatifs d'affectation du logement. En cas d'achat à deux ou de donations multiples, faites préciser la cohérence entre les sommes reçues, les quotes-parts acquises et les apports personnels.
Imaginons une acquéreuse qui souhaite acheter un appartement en VEFA à titre de résidence principale, avec 20 000 € d'épargne et une aide familiale de 80 000 €. Son père souhaite lui faire un don pour augmenter son apport.
Le don est effectivement versé le 20 novembre 2026. La famille fait préparer la déclaration et les justificatifs. Après confirmation des conditions d'actabilité du programme et de son financement, l'acte authentique est signé le 12 mai 2027.
Dans cette hypothèse, le don a été versé avant le 31 décembre 2026 et l'acte est intervenu avant le 31 mai 2027, dernier jour du sixième mois suivant novembre 2026. La condition de délai est donc satisfaite, sous réserve des autres critères du régime.
Si la signature était décalée au 15 juin 2027, la même donation de novembre ne remplirait plus cette condition. Le fait d'avoir réservé l'appartement à temps ne corrigerait pas ce dépassement.
La famille doit également anticiper l'usage du logement pendant cinq ans après son achèvement, ainsi que le traitement fiscal et successoral de la transmission. Cet exemple illustre un calendrier ; il ne remplace pas une analyse notariale du dossier.
Oui. Une donation réalisée avant le 31 décembre 2026 peut permettre de financer un achat en VEFA signé en 2027, sous réserve du respect des conditions légales.
Les sommes données doivent être affectées à une acquisition éligible au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement.
Par exemple, pour un don effectivement versé en décembre 2026, l'acte authentique doit être signé au plus tard le 30 juin 2027.
La livraison du logement peut intervenir plus tard. Les appels de fonds postérieurs à la signature de l'acte ne remettent pas, à eux seuls, l'exonération en cause.
Le calendrier doit être confirmé avec le notaire avant la donation.
Non. Le contrat de réservation ne constitue pas une acquisition immobilière définitive.
Pour l'exonération prévue à l'article 790 A bis du Code général des impôts, l'administration fiscale retient, en VEFA, la date de signature de l'acte authentique chez le notaire.
Il faut donc distinguer deux échéances : le versement effectif de la donation avant le 31 décembre 2026 et la signature de l'acte authentique dans le délai légal calculé à partir de ce versement.
Avant d'organiser la donation, il est essentiel de vérifier que le programme pourra effectivement être acté dans les délais.
Non. Le dispositif de donation familiale temporaire ne prévoit pas de condition générale de primo-accession.
Un acquéreur déjà propriétaire peut donc potentiellement en bénéficier, à condition de respecter les règles concernant le lien familial, les montants transmis, les dates et l'utilisation des fonds.
Le logement acquis doit ensuite être conservé comme résidence principale ou affecté à la location à usage de résidence principale pendant au moins cinq ans, à compter de l'acquisition ou de son achèvement si celui-ci est postérieur.
Il ne faut pas confondre ces règles avec celles du Prêt à Taux Zéro, qui possède ses propres critères d'éligibilité.
Oui. Le dispositif peut concerner un investissement locatif dans un logement neuf ou acquis en VEFA.
Le bien doit être affecté de manière continue à la location comme résidence principale du locataire pendant la durée légale de cinq ans.
L'administration fiscale admet aussi bien la location nue que la location meublée, dès lors que le logement constitue effectivement la résidence principale du locataire.
En revanche, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire de la donation.
La location touristique, l'utilisation comme résidence secondaire ou le maintien volontaire du logement vacant ne répondent pas aux conditions du dispositif.
Oui. L'exonération temporaire de l'article 790 A bis est distincte des abattements habituels applicables aux donations familiales.
Elle permet, sous conditions, d'exonérer jusqu'à 100 000 € provenant d'un même donateur pour un même bénéficiaire, dans la limite globale de 300 000 € par bénéficiaire.
Les abattements de droit commun, notamment celui de 100 000 € entre un parent et son enfant, peuvent être mobilisés séparément selon la situation familiale et les donations antérieures.
En revanche, une même fraction de donation ne peut pas bénéficier deux fois de l'exonération.
Une analyse notariale est recommandée pour organiser correctement les différents mécanismes et leur déclaration.
Si l'acte authentique ne peut pas être signé dans le délai légal suivant la donation, l'exonération temporaire risque de ne pas pouvoir être appliquée.
C'est un point particulièrement important en VEFA, car plusieurs mois peuvent séparer la réservation et la signature chez le notaire.
Le promoteur peut notamment attendre la finalisation de conditions foncières, administratives, financières ou notariales avant de pouvoir signer les actes.
Il est donc indispensable de faire confirmer la date prévisionnelle d'actabilité avant de procéder au versement des fonds.
Si le calendrier ne peut pas être respecté, le notaire devra examiner les conséquences fiscales et les éventuelles autres solutions de financement ou de donation.
Le 31 décembre 2026 approche. C'est une vraie échéance pour les familles qui souhaitent transmettre une partie de leur patrimoine afin de soutenir un achat dans le neuf. Mais il serait risqué de transférer une somme importante simplement pour « profiter du dispositif », sans avoir défini le bien, le financement et la date d'acquisition possible.
Chez Smile Immobilier, nous pouvons vous aider à sélectionner des logements neufs adaptés à votre projet et à obtenir les informations commerciales nécessaires sur l'avancement d'une opération. La banque et le notaire restent les interlocuteurs indispensables pour valider respectivement le financement, la donation, son régime fiscal et les conditions de signature.
Vous envisagez une acquisition en VEFA avec une aide familiale avant la fin de 2026 ? Consultez les programmes Louise à Marseille, Pixels à Caen ou Élixir à Aubervilliers, puis préparez votre plan de financement avec Smile pour vérifier le calendrier avant le versement de la donation.
Article établi sur la base des textes en vigueur au 15 octobre 2026. Sources : article 790 A bis du Code général des impôts ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 à 1 000 ; Service-Public – droits de donation et déclarations. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou notarial individualisé. Les disponibilités et dates d'actabilité des programmes Smile doivent être confirmées avant toute décision.