Constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou créer des revenus complémentaires : l’immobilier neuf peut répondre à plusieurs objectifs. L’achat en VEFA permet d’acquérir un logement avant son achèvement, avec des frais d’acquisition réduits et un cadre protecteur. Selon votre projet, Jeanbrun, le LLI ou le statut LMNP peuvent également améliorer l’équilibre fiscal de l’investissement. Voici comment comprendre leurs avantages et choisir une stratégie adaptée.
Dans le neuf, les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », représentent généralement 2 à 3 % du prix de vente. Leur montant exact dépend de l’opération.
Cette différence peut réduire le budget nécessaire à l’achat et préserver une partie de votre épargne pour le financement, l’ameublement ou les dépenses futures. Explications des Notaires de France.
Isolation, chauffage, ventilation et confort d’été font partie des éléments à examiner dans un programme neuf.
La réglementation applicable dépend notamment de la date du permis de construire. Pour les opérations concernées, la RE2020 renforce les exigences énergétiques et environnementales et prend en compte le confort pendant les périodes chaudes. Guide officiel RE2020.
Pour l’investisseur, ces caractéristiques peuvent contribuer à l’attractivité locative du logement. Il faut toutefois étudier le DPE, les équipements et les charges prévisionnelles de chaque résidence.
La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, correspond à l’achat d’un logement à construire ou en cours de construction. Le paiement intervient progressivement, selon l’avancement des travaux.
Le vendeur doit fournir une garantie financière d’achèvement ou de remboursement. Les plans, la notice descriptive et le contrat précisent les caractéristiques du logement à livrer. Comprendre l’achat en VEFA.
Ce cadre demande aussi une préparation : calendrier des appels de fonds, financement pendant le chantier, date prévisionnelle de livraison et contrôle du logement à la remise des clés.
Votre budget doit couvrir la période précédant les premiers loyers, y compris les intérêts intercalaires éventuels et une marge pour les imprévus.
Le dispositif Relance Logement, également appelé Jeanbrun, permet, sous conditions, de déduire un amortissement des revenus fonciers.
Dans le neuf, il concerne notamment les appartements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis neufs ou en VEFA pendant la période prévue par les textes, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Le propriétaire doit notamment s’engager à louer le logement :
L’investissement peut être réalisé directement ou, sous conditions, par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. FAQ officielle de la DGFiP.
Pour un logement neuf, les taux annuels d’amortissement sont de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 %, selon l’affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.
Le plafond annuel de déduction est de 8 000 € par foyer fiscal, avec des majorations pouvant le porter à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions correspondantes sont remplies.
Ces montants représentent des déductions du revenu imposable. L’économie d’impôt dépend donc de votre situation fiscale.
Il faut aussi anticiper la sortie : les amortissements déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Conditions et fiscalité du dispositif Jeanbrun.
Le logement locatif intermédiaire vise à développer une offre de logements à loyers maîtrisés.
Son principal avantage à l’acquisition est une TVA à 10 % au lieu de 20 %, lorsque l’opération remplit les conditions requises.
Pour en bénéficier, l’acquéreur doit être une personne morale éligible, par exemple une SCI. Le programme doit respecter les critères applicables, notamment en matière de localisation et de mixité sociale. Les logements sont destinés à la résidence principale de locataires respectant des plafonds de ressources, avec des loyers encadrés. Conditions officielles du LLI.
Pour un logement proposé à 250 000 € hors taxes :
L’écart atteint 25 000 € à prix hors taxes identique, soit environ 8,3 % du prix TTC à TVA normale.
Pour les logements et les personnes morales éligibles, une créance fiscale liée à la taxe foncière peut également s’appliquer, selon des modalités précises. Article 220 Z septies du Code général des impôts.
La durée de détention mérite une attention particulière : le suivi des conditions attachées à la TVA réduite peut s’étendre sur vingt ans, avec des possibilités de cession anticipée encadrées. Le calendrier de sortie doit être vérifié pour chaque opération.
Le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, est un statut fiscal lié à la location meublée. Il peut concerner un appartement neuf acheté en VEFA, puis équipé pour être loué meublé après sa livraison.
Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité dépend des recettes locatives et des autres revenus du foyer fiscal. Présentation de la location meublée.
Selon les conditions applicables, deux fonctionnements peuvent être envisagés :
Au réel, les amortissements peuvent réduire le résultat imposable. Leur déduction est encadrée et ne permet pas, à elle seule, de créer un déficit fiscal. Une comptabilité adaptée est nécessaire. Régimes d’imposition de la location meublée.
La fiscalité doit être étudiée sur toute la durée du projet. Pour les ventes concernées par la réforme de 2025, les amortissements déduits au réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value, avec certaines exceptions légales. Règles de plus-value en location meublée.
Il faut également prévoir le coût du mobilier, son renouvellement et la gestion locative.
Sur petit écran, faites défiler le tableau horizontalement pour lire toutes les colonnes.
| Solution | Mode de location | Principal mécanisme |
|---|---|---|
| Jeanbrun | Location nue encadrée | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| LLI | Location encadrée selon les règles du dispositif | TVA à 10 % et, sous conditions, créance liée à la taxe foncière |
| LMNP | Location meublée | Imposition en BIC, avec charges et amortissements possibles au réel |
La VEFA constitue le mode d’acquisition. Le choix fiscal dépend ensuite du logement, de sa mise en location et de la structure qui le détient.
Des cumuls existent : la DGFiP confirme notamment la possibilité d’associer Jeanbrun et LLI pour des associés de sociétés non soumises à l’IS, à condition de respecter les exigences des deux régimes.
Le choix d’une location meublée relève d’une autre analyse : l’engagement de location nue imposé par Jeanbrun doit notamment être respecté. Précisions de la DGFiP sur le cumul Jeanbrun et LLI, page 5.
Pour comparer plusieurs projets, demandez une simulation qui intègre :
L’emplacement, le prix payé et la qualité du logement restent déterminants. La proximité des transports, des emplois, des commerces ou des établissements d’enseignement doit correspondre au public locataire recherché.
Vous envisagez d’investir dans le neuf et souhaitez comparer une location nue, un projet en LLI ou une location meublée ?
Chez Smile Immobilier, nous vous accompagnons pour préciser vos objectifs, examiner les programmes et comprendre les caractéristiques des logements. Les choix juridiques et fiscaux pourront ensuite être validés avec votre notaire et votre conseil.
Parlons de votre projet d’investissement immobilier.
Article préparé le 5 novembre 2026, selon les règles en vigueur à cette date. L’éligibilité et l’intérêt de chaque solution dépendent de l’opération et de la situation de l’investisseur.