Acheter un logement neuf avec une TVA réduite, puis le louer à un loyer encadré : c’est le principe du logement locatif intermédiaire, ou LLI. Accessible aux particuliers par l’intermédiaire d’une société éligible, ce dispositif mérite d’être étudié pour construire un patrimoine immobilier. Quels sont ses avantages, ses contraintes et les vérifications à effectuer avant d’investir ?
Dans certains secteurs, des ménages gagnent trop pour accéder au logement social, mais rencontrent des difficultés à se loger dans le parc privé.
Le LLI vise à répondre à ce besoin en proposant des logements avec des loyers réglementés, inférieurs à ceux du marché. Il s’adresse notamment aux classes moyennes dans les territoires où l’accès au logement est difficile. Présentation du ministère chargé du Logement.
Pour l’investisseur, le principe est simple : bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’une mise en location respectant des conditions précises.
L’un des principaux atouts du LLI est l’application d’une TVA à 10 %, contre 20 % au taux normal, lorsque toutes les conditions d’éligibilité sont réunies. L’acquéreur doit être une personne morale, comme une SCI. Le logement doit notamment respecter les critères de localisation, de destination locative et de mixité sociale applicables à l’opération. Conditions prévues par le Code général des impôts.
Prenons un exemple fictif, avec un logement proposé à 250 000 € hors taxes :
| Hypothèse | Prix TTC |
|---|---|
| TVA à 20 % | 300 000 € |
| TVA à 10 % | 275 000 € |
| Différence à prix HT identique | 25 000 € |
Dans cet exemple, l’écart représente environ 8,3 % du prix TTC à TVA normale.
Ce calcul suppose une même base hors taxes. Pour apprécier l’intérêt d’une offre, comparez le coût complet de l’acquisition : logement, stationnement, frais d’acquisition, financement et éventuels services associés.
Oui, mais l’acquisition bénéficiant du taux réduit doit être réalisée par une personne morale éligible. Une SCI, y compris familiale, peut remplir cette condition. Les logements doivent ensuite être loués à des personnes physiques qui les occupent comme résidence principale, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources. Précisions de l’administration fiscale.
La création d’une société fait donc partie intégrante du projet.
Il faut réfléchir à l’identité des associés, à leurs apports, au financement, à la répartition des décisions et aux conditions de sortie. Ces sujets deviennent particulièrement importants lorsque l’investissement est réalisé en couple ou en famille.
Le choix du régime fiscal mérite également une étude. Dans une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés sont, en principe, imposés sur leur quote-part de résultat selon les règles applicables à leur situation. Une SCI à l’IS suit un autre fonctionnement. Comprendre la fiscalité d’une SCI.
Le montage doit être choisi en fonction de votre projet patrimonial, de vos revenus et de votre horizon de détention.
Investir en LLI implique de louer dans un cadre réglementé.
Avant chaque mise en location, il faut notamment vérifier :
L’éligibilité doit aussi être confirmée à l’échelle de l’opération. La présence d’un programme neuf dans une commune attractive ne suffit pas à garantir l’accès au dispositif. Cadre légal du LLI.
Pour préparer votre investissement, partez du loyer réellement applicable au bien. Il doit être compatible avec les plafonds réglementaires et avec le marché local.
Un logement bien situé, proche des emplois, des transports et des services, reste un élément central de l’analyse.
Pour les logements et les personnes morales éligibles, le LLI prévoit une créance fiscale liée à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Ce mécanisme peut s’appliquer pendant vingt ans, avec des ajustements notamment lorsque le logement bénéficie déjà d’années d’exonération totale. Ses modalités d’imputation ou de remboursement dépendent de la situation de la société.
La taxe foncière reste à traiter et les obligations déclaratives doivent être respectées. Il faut donc intégrer ce mécanisme dans la trésorerie prévisionnelle, avec son calendrier effectif. Article 220 Z septies du Code général des impôts.
Le LLI doit être envisagé avec un horizon de détention suffisamment long.
Le suivi des conditions attachées à la TVA réduite peut s’étendre sur vingt ans. Des possibilités de cession sans complément de TVA existent avant cette échéance, notamment à partir de la onzième ou de la seizième année, selon les conditions et l’étendue des cessions.
Pour un investisseur qui achète un seul appartement, l’analyse de ces règles est particulièrement importante. La possibilité de vendre doit être vérifiée pour son opération précise. Règles de remise en cause de la TVA réduite, BOFiP.
Avant de réserver, faites chiffrer plusieurs scénarios : conservation, revente anticipée, évolution du projet familial et transmission.
La DGFiP confirme que les associés de sociétés non soumises à l’IS peuvent, sous conditions, bénéficier du dispositif Relance Logement, également appelé Jeanbrun, pour des logements ouvrant droit aux avantages du LLI.
Ce cumul suppose de respecter les exigences de chaque régime. Il peut associer une TVA réduite à l’acquisition, la créance liée à la taxe foncière et un amortissement déductible des revenus fonciers.
L’amortissement constitue une déduction fiscale : son effet dépend de la situation de l’investisseur. Les durées d’engagement des deux dispositifs doivent également être examinées ensemble. FAQ officielle de la DGFiP, page 5.
Pour comparer deux investissements, demandez une simulation qui rassemble :
L’intérêt du LLI se mesure sur l’ensemble de la durée de l’investissement.
Un avantage à l’achat peut améliorer l’équilibre d’un projet. L’emplacement, la qualité du logement, la demande locative et le prix payé restent déterminants.
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Les choix juridiques et fiscaux pourront ensuite être validés avec votre notaire et votre conseil.
Parlons de votre projet d’investissement immobilier.
Article préparé le 5 novembre 2026. Conditions à vérifier selon l’opération, la structure d’acquisition et la réglementation applicable à la date de l’investissement.