Acheter un logement neuf avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économie. Mais votre éligibilité peut évoluer avec le temps : une augmentation de salaire, une prime ou un changement de situation peuvent vous faire dépasser les plafonds de ressources.
Vous envisagez de devenir propriétaire ? Voici les conditions à connaître et les dates à surveiller pour préparer votre achat au bon moment.
Dans certains programmes immobiliers neufs, l’achat de votre résidence principale peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %, sous conditions, contre 20 % habituellement. Source : impots.gouv.fr.
Prenons un logement proposé à 250 000 € hors taxes :
Comparaison des prix TTC pour 250 000 € HT
| Taux appliqué | Prix TTC |
|---|---|
| TVA à 20 % | 300 000 € |
| TVA à 5,5 % | 263 750 € |
| Économie à prix hors taxes identique | 36 250 € |
Cette différence peut réduire le montant à financer et rendre votre projet plus accessible. Elle représente environ 12,1 % du prix TTC à TVA normale.
Pour l’achat en accession dans les secteurs concernés par la politique de la ville, plusieurs conditions se cumulent :
La localisation dans une commune ne suffit donc pas : l’éligibilité doit être vérifiée pour le programme et le logement retenus. Source : Code général des impôts, article 278 sexies.
Le plafond dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa zone géographique.
Plafonds annuels de ressources 2026
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| Nombre de personnes | Zones A et A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
Ces montants correspondent aux plafonds annuels de ressources, pas à votre salaire brut ou net. Ils sont révisés chaque année. Source : barème officiel BOFiP 2026.
Le logement doit également respecter un plafond de prix hors taxes par mètre carré de surface utile :
Plafonds de prix 2026 — en € HT/m² de surface utile
| Zone | Plafond de prix 2026 |
|---|---|
| A bis | 5 837 €/m² |
| A | 4 423 €/m² |
| B1 | 3 542 €/m² |
| B2 | 3 269 €/m² |
| C | 2 857 €/m² |
La surface utile répond à une définition réglementaire : elle ne se confond pas nécessairement avec la surface habitable annoncée. Faites vérifier ce calcul pour le logement choisi. Source : plafonds de prix BOFiP 2026.
C’est le point à regarder avant de repousser votre projet.
Les ressources retenues correspondent, en principe, à la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 des personnes destinées à occuper le logement. Des ajustements peuvent être nécessaires lorsque la composition des foyers fiscaux a changé. Source : rescrit fiscal sur les conditions de ressources.
Attention à distinguer l’année des revenus de l’année de l’avis d’imposition :
Revenus N-2 : quel avis d’imposition utiliser ?
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| Année d’appréciation des ressources | Revenus retenus en principe | Avis d’imposition correspondant |
|---|---|---|
| 2026 | Revenus 2024 | Avis 2025 |
| 2027 | Revenus 2025 | Avis 2026 |
| 2028 | Revenus 2026 | Avis 2027 |
Ainsi, pour un dossier examiné en 2026, la référence est normalement le RFR des revenus 2024, inscrit sur l’avis 2025. Le dernier avis reçu n’est donc pas automatiquement celui à utiliser. Ce calendrier découle de la règle N-2 précisée par l’administration. Source : BOFiP.
Imaginons une personne seule qui souhaite acheter en zone A :
Si la date d’appréciation des ressources se situe en 2026, le dossier repose en principe sur les revenus 2024. Si elle se situe en 2027, ce sont normalement les revenus 2025 qui seront examinés.
Le report peut donc faire perdre l’accès à la TVA réduite si les nouveaux revenus dépassent le plafond applicable en 2027. Ce plafond devra être vérifié dès sa publication.
De même, une augmentation perçue en 2026 pourra avoir un effet lorsque les revenus 2026 deviendront la référence N-2, en 2028.
Le bon réflexe : comparer vos avis d’imposition et anticiper vos revenus, tout en déclarant chaque année l’intégralité des sommes à déclarer. L’enjeu est de préparer le calendrier de votre achat. Ces exemples illustrent la règle N-2 ; ils ne préjugent pas des futurs barèmes. Source : modalités officielles d’appréciation des ressources.
Les ressources sont appréciées à la signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire, ou, à défaut, à celle du contrat de vente ou de construction.
En VEFA, le contrat de réservation conforme aux exigences légales peut donc être déterminant. Une simple option commerciale sur un appartement ne suffit pas à établir cette date.
Avant un changement d’année, faites confirmer par le promoteur et le notaire le contrat applicable à votre dossier et les justificatifs nécessaires. Source : Code général des impôts, article 278 sexies, I-7°.
Il n’existe pas de fin générale de la TVA réduite au 31 décembre 2026. En revanche, le passage à une nouvelle année change les revenus N-2 examinés et peut modifier votre éligibilité.
Certains programmes dépendent aussi d’échéances spécifiques. Le BOFiP prévoit notamment un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2026 pour certains anciens quartiers prioritaires et certains ensembles relevant de l’extension à 500 mètres. Cette date concerne le permis du programme, pas une obligation générale de signer votre achat avant cette échéance. Source : BOFiP, conditions géographiques et calendaires.
Une revente, une mise en location ou un passage en résidence secondaire dans les dix ans peut entraîner le remboursement d’une partie de l’avantage de TVA. Le complément diminue d’un dixième par année de détention. Des exceptions existent, notamment pour certains événements familiaux ou professionnels.
En revanche, une augmentation ultérieure de vos revenus ne remet pas, à elle seule, en cause l’avantage obtenu : la condition de ressources s’apprécie une fois pour toutes à la date prévue. Source : BOFiP, remise en cause du taux réduit.
Vous avez été augmenté récemment ou vous envisagez d’acheter dans les prochains mois ? Préparez vos avis d’imposition et faites vérifier votre situation avant de décaler votre projet.
Chez Smile Immobilier, nous vous accompagnons pour identifier les programmes éligibles, comprendre les conditions applicables et préparer les étapes de votre achat.
Parlons de votre projet et de votre éligibilité à la TVA réduite.
Article mis à jour le 30 octobre 2026. Barèmes 2026 ; conditions à vérifier selon le programme, la situation du ménage et la date contractuelle retenue.