Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec le logement locatif intermédiaire (LLI) pour investir dans un appartement neuf ? Oui, et cette fois la réponse repose sur une confirmation écrite de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Dans sa FAQ officielle consacrée au dispositif « Relance Logement », l’administration précise que les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent, sous conditions, bénéficier de l’amortissement Jeanbrun pour des logements ouvrant également droit aux avantages du LLI.
Cette clarification est importante pour l’investissement locatif neuf : elle rend possible l’association de plusieurs mécanismes fiscaux qui interviennent à des moments différents. Le LLI peut réduire le coût d’acquisition grâce à une TVA de 10 % et ouvrir droit à une créance liée à la taxe foncière. Le dispositif Jeanbrun peut, quant à lui, permettre de déduire chaque année un amortissement des revenus fonciers.
Faut-il pour autant parler de « Super Jeanbrun » ou de défiscalisation automatique ? Non. Il ne s’agit pas d’un nouveau régime autonome. Il faut cumuler deux ensembles de conditions, choisir une structure de détention compatible et conserver un projet locatif économiquement pertinent. Voici ce que confirme réellement la DGFiP et les vérifications à effectuer avant de se lancer.
Jusqu’à cette précision, la combinaison des deux régimes faisait l’objet de questions parmi les investisseurs et les professionnels. La compatibilité semblait envisageable au regard des textes, mais son application concrète soulevait des interrogations, notamment lorsque le logement était détenu par une société civile.
La FAQ officielle de la DGFiP, page 5, apporte désormais une réponse explicite : les associés d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier du dispositif Relance Logement, y compris lorsque cette société profite des avantages fiscaux attachés au LLI, à condition de respecter les règles des deux dispositifs.
L’administration identifie notamment deux avantages liés au LLI : le taux de TVA réduit de 10 % et une créance d’impôt égale à la taxe foncière, dans le cadre prévu par les textes.
Cette précision ne signifie pas que toute personne achetant un appartement neuf peut obtenir ces avantages. Le régime LLI exige une opération et un acquéreur éligibles. De son côté, l’amortissement Jeanbrun suppose que les revenus concernés relèvent du régime des revenus fonciers.
La véritable nouveauté est donc la confirmation administrative de la compatibilité, et non la création d’un droit universel à trois avantages fiscaux.
Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Relance Logement, souvent appelé Jeanbrun, encourage l’achat de logements destinés à la location nue de longue durée. Dans le neuf, il peut notamment concerner des appartements acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) au sein de bâtiments d’habitation collectifs.
Pour les acquisitions concernées, la période d’investissement court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, sous réserve des situations et conditions prévues par les textes.
Le propriétaire doit s’engager à louer le bien nu, à usage de résidence principale, pendant au moins neuf ans, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires. La location à certains proches, notamment aux membres du foyer fiscal et aux parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus, est exclue.
En contrepartie, il peut pratiquer une déduction annuelle au titre de l’amortissement, calculée sur la partie amortissable du prix d’acquisition. La valeur du terrain est forfaitairement estimée à 20 %, de sorte que l’assiette retenue correspond, en principe, à 80 % du prix d’acquisition net de frais, TVA comprise.
Pour un logement neuf, le taux annuel est de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale ou 5,5 % en location très sociale. Un plafond annuel de déduction s’applique au foyer fiscal : 8 000 € en règle générale, pouvant atteindre 10 000 € ou 12 000 € selon la part de revenus relevant des catégories sociale et très sociale.
Contrairement à une réduction d’impôt forfaitaire, un amortissement est une charge fiscale déduite selon les règles du régime réel. L’économie d’impôt réelle dépend du niveau des loyers, des autres charges, des revenus fonciers et de la situation fiscale du contribuable.
Pour approfondir les règles générales, retrouvez également notre article Dispositif Jeanbrun : le nouveau cadre pour investir dans l’immobilier locatif.
Le logement locatif intermédiaire a une autre finalité : proposer des logements destinés à des ménages dont les revenus dépassent parfois les plafonds du logement social, mais qui rencontrent des difficultés à se loger sur le marché privé à des prix accessibles.
En contrepartie d’un engagement de location encadrée, certaines opérations peuvent bénéficier du taux de TVA de 10 % au lieu du taux habituel de 20 %. Ce taux peut alléger le coût de l’acquisition lorsque le logement, le programme, la localisation et la structure qui achète répondent aux critères légaux.
Le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-TVA-IMM-30) détaille plusieurs conditions cumulatives : location à titre de résidence principale, plafonds de loyers et de ressources, acquisition par une personne morale, localisation éligible, conditions de mixité sociale et nature de l’opération immobilière.
Être situé dans une zone où la demande locative est forte ne suffit donc pas. Il faut vérifier l’éligibilité du programme et de chaque logement. Une résidence neuve commercialisée en zone tendue ne bénéficie pas automatiquement du LLI.
Le LLI prévoit également, pour les personnes morales éligibles, une créance fiscale liée à la taxe foncière sur les propriétés bâties, dans les conditions de l’article 220 Z septies du Code général des impôts. Cette créance n’équivaut pas à une disparition automatique de la taxe foncière : son imputation, son remboursement éventuel et sa durée obéissent à des règles fiscales spécifiques.
Ces dispositifs sont donc complémentaires sur le papier, mais ils n’agissent ni au même moment ni de la même façon sur la trésorerie de l’investisseur.
Premier levier : le prix d’entrée. Lorsque le taux de TVA de 10 % s’applique effectivement, le coût TTC peut être inférieur à celui d’une acquisition comparable taxée à 20 %, à condition de raisonner sur une même base hors taxes.
Deuxième levier : la fiscalité liée à la taxe foncière. La personne morale propriétaire peut, dans les conditions légales, bénéficier de la créance prévue pour le logement intermédiaire. Son effet doit être étudié séparément des charges de copropriété et des autres impôts.
Troisième levier : la fiscalité des revenus locatifs. L’amortissement Jeanbrun peut réduire le revenu foncier imposable de l’investisseur éligible, dans la limite des plafonds et des engagements applicables.
Ce sont trois mécanismes distincts. On ne peut pas additionner automatiquement leurs montants pour annoncer un rendement ou une économie de trésorerie garantie. L’impact dépend du prix effectivement proposé, de la structure de détention, du financement, des charges et de la fiscalité de chaque investisseur.
Imaginons un appartement neuf proposé dans une opération éligible, avec une valeur hors taxes de 200 000 €. Les chiffres sont entièrement fictifs et servent uniquement à illustrer les mécanismes fiscaux, sans représenter une offre commerciale.
Avec une TVA à 20 % : le prix théorique serait de 240 000 € TTC.
Avec une TVA à 10 % : le prix théorique serait de 220 000 € TTC.
Différence liée à la TVA : 20 000 €, sous l’hypothèse d’une même base hors taxes et d’une application complète du taux réduit. Il ne s’agit pas d’une réduction supplémentaire à déduire d’un prix déjà affiché à 10 %.
Pour le dispositif Jeanbrun, l’assiette forfaitaire amortissable serait, dans cet exemple simplifié, de 220 000 € × 80 % = 176 000 €, hors éventuelles particularités de l’opération. En location intermédiaire, le taux annuel de 3,5 % donnerait un amortissement théorique de 6 160 € par année pleine, sous réserve des plafonds et de toutes les conditions requises.
Attention à la différence entre amortissement et réduction d’impôt : 6 160 € de déduction fiscale ne signifient pas que l’administration rembourse 6 160 €. L’effet fiscal dépend des revenus fonciers imposables, des autres charges, de la situation fiscale et des règles de report éventuelles.
La créance liée à la taxe foncière constituerait un troisième élément à chiffrer séparément, sur la base de la taxe réellement mise en recouvrement et de ses règles d’imputation.
Enfin, il faudrait intégrer dans un calcul de rentabilité complet le loyer plafonné autorisé, les dépenses de copropriété, la gestion locative, la vacance possible, le coût du prêt, les assurances, les frais de constitution et de tenue de la société ainsi que les conséquences d’une future revente.
Un montage fiscal peut améliorer un investissement. Il ne remplace jamais une étude de rentabilité fondée sur le logement et son marché locatif réel.
La réponse de la DGFiP vise précisément les associés des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Cela peut conduire certains investisseurs à étudier une société civile immobilière relevant de l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), sous réserve que cette structure remplisse bien les conditions du LLI et que chaque associé soit éligible à l’amortissement.
Il faut comprendre la logique : le LLI exige en principe une personne morale acquéreuse, tandis que Jeanbrun relève du régime fiscal des revenus fonciers. Une société de personnes non soumise à l’IS peut, dans certaines situations, permettre d’articuler ces deux cadres.
Une SCI à l’IS n’est pas interchangeable avec une SCI à l’IR. Le choix d’une option fiscale peut modifier durablement le traitement des revenus, des amortissements, de la distribution des résultats et de la revente. Créer une SCI uniquement parce qu’une publicité annonce un cumul fiscal serait donc imprudent.
La société entraîne aussi des obligations : rédaction des statuts, financement bancaire parfois différent d’un emprunt personnel, comptabilité, déclarations fiscales, décisions entre associés et organisation d’une transmission ou d’une cession de parts.
Avant toute réservation, faites valider par un notaire et un professionnel de la fiscalité le schéma de détention, le régime d’imposition, les droits des associés et le traitement de la créance fiscale. La confirmation générale de la DGFiP ne dispense pas d’une analyse individualisée.
L’un des principaux risques de compréhension vient de la durée d’engagement. Le dispositif Jeanbrun prévoit une location nue à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans. Passé ce délai, l’investisseur peut, sous certaines conditions, modifier son projet sans remettre nécessairement en cause les amortissements des années précédentes.
Le régime LLI obéit cependant à un calendrier distinct. Les textes relatifs à la TVA réduite prévoient une période de suivi pouvant atteindre vingt ans, avec des règles particulières lorsque les logements cessent d’être loués dans les conditions exigées ou sont cédés.
La doctrine fiscale actualisée en juillet 2026 décrit notamment des mécanismes de complément de TVA et des exceptions selon la date et l’étendue des cessions. Ces règles ne permettent pas de conclure qu’un investisseur individuel pourra librement revendre son appartement dès la dixième année sans aucune conséquence.
Un projet qui satisfait aux neuf ans de Jeanbrun ne remplit donc pas automatiquement toutes les obligations du LLI. La durée de détention souhaitée, la perspective de revente, la fiscalité de sortie et la liquidité des parts de la société doivent être anticipées dès le début.
Un avantage fiscal pendant la détention peut avoir des conséquences lors de la revente. La DGFiP rappelle que les amortissements Jeanbrun effectivement déduits sont pris en compte pour le calcul de la plus-value, notamment par une minoration du prix d’acquisition retenu fiscalement.
En d’autres termes, une partie des économies fiscales obtenues pendant la location peut avoir pour contrepartie une base de plus-value imposable plus importante lors de la cession, selon les règles applicables à l’opération.
À cela s’ajoutent les conséquences propres au LLI, l’éventuelle cession des parts de la société plutôt que du logement et les règles de restitution d’avantages en cas de non-respect des engagements.
Une simulation sérieuse devrait donc examiner l’entrée, les années de location et la sortie, plutôt que de se limiter à une économie fiscale annuelle mise en avant sur une plaquette.
Vérifier l’éligibilité LLI de l’opération. Demandez les éléments justifiant la localisation, la destination locative, la condition de mixité sociale lorsqu’elle s’applique et le bénéfice du taux réduit de TVA. La seule mention « LLI » sur une brochure ne suffit pas.
Vérifier la nature du logement. Jeanbrun concerne les logements situés dans des bâtiments collectifs répondant aux conditions légales. La DGFiP exclut notamment les formes d’habitat individuel, y compris les maisons groupées en copropriété horizontale.
Étudier la structure de détention. Faites confirmer la compatibilité entre la personne morale acquéreuse, son régime fiscal et les associés qui souhaitent bénéficier de l’amortissement.
Calculer le loyer maximal autorisé. Le projet doit respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il faut comparer le loyer réglementaire à la demande réelle, et non retenir automatiquement un loyer libre de marché.
Valider l’assiette amortissable. La FAQ précise que la TVA comprise dans le prix d’acquisition peut être retenue, alors que les frais de notaire, commissions d’intermédiaires et droits d’enregistrement ne font pas partie de cette assiette. Le parking et la cave peuvent être inclus dans certaines conditions, notamment s’ils sont loués avec le logement dans un même bail.
Évaluer la fiscalité liée à la taxe foncière. Demandez comment la créance fonctionne pour la société concernée et dans quels délais elle pourrait être imputée ou remboursée. Ne la transformez pas par hypothèse en économie de trésorerie immédiate.
Vérifier les dates et les engagements. Les acquisitions Jeanbrun relèvent en principe de la période du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Les règles LLI de maintien des conditions peuvent produire des effets sur une période sensiblement plus longue.
Comparer le rendement sans avantage fiscal. Si le logement présente une mauvaise localisation, des charges importantes ou une demande locative insuffisante, le montage fiscal ne corrigera pas nécessairement sa faiblesse économique.
Pour les investisseurs, la précision de la DGFiP apporte un cadre plus lisible à une stratégie combinant acquisition neuve, location intermédiaire et amortissement des revenus fonciers. Elle permet d’envisager des comparaisons plus documentées entre une opération classique et un programme effectivement éligible au LLI.
Pour les promoteurs immobiliers, elle peut également susciter un intérêt renouvelé pour les opérations compatibles avec les règles du logement intermédiaire, notamment dans les territoires où les besoins locatifs sont importants.
Mais le travail commercial doit rester rigoureux. Une grille tarifaire à TVA réduite ne suffit pas à démontrer l’éligibilité de tous les acquéreurs. Le promoteur, son commercialisateur et les conseils de l’investisseur doivent distinguer les caractéristiques certifiées du programme, les conditions de détention et la situation fiscale propre au client.
Chez Smile Immobilier, nous considérons que la qualité d’un investissement commence par le choix du logement et de son marché. La fiscalité peut constituer un levier complémentaire, mais elle doit être validée avant de participer à une décision d’achat.
Oui. La DGFiP confirme dans sa FAQ « Relance Logement » que les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier de Jeanbrun pour des logements ouvrant également droit aux avantages fiscaux LLI, à condition de respecter tous les critères de chaque régime.
Le bénéfice du Jeanbrun peut concerner un particulier, mais le taux réduit de TVA du LLI suppose en principe une acquisition par une personne morale. Pour réunir les deux régimes, il faut donc étudier une structure juridique compatible, et non supposer qu’un achat en nom propre suffit.
Une SCI non soumise à l’IS peut constituer une piste de structuration, sous réserve de respecter les conditions du LLI et celles de l’amortissement au niveau des associés concernés. Le choix de la SCI et de son régime fiscal doit être vérifié par un professionnel avant l’achat.
Non. Le taux réduit de TVA du LLI dépend de critères concernant l’opération, la localisation, la destination locative, la personne morale acquéreuse et, selon les cas, la mixité sociale. Un appartement neuf situé dans une grande ville n’est pas automatiquement éligible.
Dans le neuf, l’amortissement en location intermédiaire est en principe de 3,5 % par an de l’assiette amortissable, calculée sur le prix d’acquisition net de frais et hors part foncière forfaitaire de 20 %. La TVA est incluse dans le prix retenu. Le plafond annuel de déduction et la situation fiscale du contribuable doivent être pris en compte.
Non, il faut éviter ce raccourci. Le LLI prévoit, pour les personnes morales éligibles, une créance fiscale liée à la taxe foncière, dans les conditions prévues par la loi. Il ne s’agit pas nécessairement d’une exonération de taxe foncière ou d’un remboursement immédiatement disponible.
Pas automatiquement. Les neuf ans correspondent à l’engagement locatif minimal Jeanbrun, mais les règles du LLI peuvent continuer à s’appliquer. Les amortissements déduits peuvent également influencer le calcul de la plus-value immobilière. La sortie doit être simulée avant l’acquisition.
Non. Il peut améliorer certains paramètres fiscaux et le coût d’achat, mais la rentabilité dépend du prix réellement payé, du loyer autorisé, de la demande locative, des frais de société, de la gestion, des charges, du financement et des conséquences fiscales à la revente.
La FAQ de la DGFiP apporte une clarification majeure : l’amortissement Jeanbrun et les avantages du logement locatif intermédiaire peuvent se combiner dans un cadre juridique adapté. Cette confirmation renforce l’intérêt d’étudier certaines opérations neuves destinées à la location longue durée.
La bonne méthode reste pourtant la même : vérifier la qualité du bien, sa localisation, son loyer réellement autorisé, son financement, les obligations de location et la structure de détention. Ensuite seulement, les avantages fiscaux peuvent être chiffrés de façon crédible.
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Sources officielles consultées le 4 novembre 2026 : DGFiP, « Tout savoir sur le dispositif Relance Logement », FAQ, particulièrement page 5 ; BOFiP, BOI-TVA-IMM-30, TVA et logement locatif intermédiaire ; Service-Public, investissement locatif Relance Logement ; article 220 Z septies du Code général des impôts relatif à la créance fiscale liée à la taxe foncière. Exemple chiffré fictif, hors frais, financement et étude fiscale personnalisée. L’article présente des règles générales et ne constitue ni un engagement commercial ni un conseil fiscal individualisé.