Et si les propriétaires n'avaient plus besoin d'attendre 30 ans pour vendre un bien immobilier sans payer de prélèvements sociaux sur leur plus-value ? C'est la proposition adoptée lors du 122e Congrès des notaires de France, organisé à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026. Une évolution qui pourrait concerner des propriétaires de résidences secondaires, de logements locatifs ou de biens patrimoniaux détenus depuis de nombreuses années.
Actuellement, il faut distinguer deux délais : 22 ans de détention pour l'exonération totale d'impôt sur le revenu et 30 ans pour l'exonération totale des prélèvements sociaux. Les notaires proposent de les harmoniser à 22 ans, et même d'aligner le rythme des abattements avant cette échéance. Pour certains vendeurs, le gain fiscal théorique peut dépasser 10 000 €, selon le montant de leur plus-value et l'ancienneté de leur acquisition.
Attention : au 24 octobre 2026, cette proposition n'est pas une loi en vigueur. Elle a été votée par les notaires dans le cadre de leur Congrès professionnel, mais sa mise en application nécessiterait une décision du législateur, avec des modalités et une date d'entrée en vigueur à définir. Voici ce qui est réellement proposé, ce qui s'applique aujourd'hui et combien les vendeurs pourraient économiser.
Chaque année, le Congrès des notaires de France étudie des sujets juridiques et formule des recommandations. En 2026, sa 122e édition avait pour thème « Le notaire et l'impôt ». Parmi les propositions présentées en septembre puis votées lors du Congrès de Lille figure une réforme de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers.
Dans son document officiel, commission 3, proposition 5, le Congrès préconise de rapprocher les règles de prélèvements sociaux de celles de l'impôt sur le revenu, afin d'aboutir à une exonération complète commune après 22 ans de détention. Le site officiel du Congrès présente cette proposition comme adoptée par les notaires.
Leur argument central est économique : conserver un bien pendant huit années supplémentaires uniquement pour bénéficier d'un avantage fiscal peut retarder une vente et limiter la remise sur le marché de certains logements. Les notaires souhaitent rendre les choix de vente moins dépendants du calendrier de taxation.
Mais une proposition adoptée par le Congrès ne vaut ni adoption parlementaire, ni promulgation, ni application automatique. Les vendeurs doivent continuer à calculer leurs impôts selon les règles actuellement en vigueur.
Lorsqu'elle est imposable, la plus-value immobilière d'un particulier est en principe soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces taux s'appliquent à des bases qui sont réduites par des abattements distincts, dépendant de la durée de détention du bien. Une taxe supplémentaire peut aussi concerner certaines plus-values imposables importantes.
Pour l'impôt sur le revenu : aucun abattement pour les cinq premières années, puis 6 % par année révolue de la 6e à la 21e et 4 % au terme de la 22e année. L'exonération totale est atteinte après 22 années de détention révolues.
Pour les prélèvements sociaux : aucun abattement pour les cinq premières années, puis 1,65 % par année révolue de la 6e à la 21e, 1,60 % pour la 22e et 9 % pour chacune des années suivantes, jusqu'à 30 ans. L'exonération totale n'est atteinte qu'après 30 années de détention révolues.
Le résultat peut surprendre : un propriétaire qui revend un logement locatif après 25 ans de détention est déjà exonéré de l'impôt sur le revenu sur la plus-value, mais reste redevable de prélèvements sociaux sur une fraction de cette plus-value.
Ces règles sont confirmées par la Direction générale des Finances publiques, dans une fiche actualisée le 7 juillet 2026, et par Service-Public.
L'annonce la plus visible est le passage de 30 à 22 ans pour l'exonération totale des prélèvements sociaux. Pourtant, le document adopté par le Congrès des notaires va plus loin : il propose également d'aligner la cadence des abattements sociaux sur celle de l'impôt sur le revenu.
Dans l'hypothèse où ce mécanisme serait repris tel quel par le législateur, l'abattement sur la base des prélèvements sociaux progresserait au même rythme que celui de l'impôt sur le revenu : 6 % par année de détention de la 6e à la 21e, puis 4 % lors de la 22e année.
Les propriétaires n'auraient donc pas nécessairement besoin d'attendre la 22e année pour constater un avantage. À 15 ou 20 ans de détention, le calcul de la fraction de plus-value soumise aux prélèvements sociaux serait déjà plus favorable que celui appliqué aujourd'hui.
Il ne faut cependant pas présenter cet abattement comme acquis : les paramètres définitifs pourraient être modifiés au cours d'un éventuel processus législatif. Aucun nouveau barème ne s'applique pour l'instant aux ventes.
Pour mesurer la portée de la proposition, prenons une plus-value immobilière fiscalement déterminée de 100 000 € avant abattement pour durée de détention. Il s'agit d'un bien qui n'est pas exonéré au titre de la résidence principale ou d'un autre régime spécial. Nous appliquons les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, sans autre situation particulière.
• Après 15 ans de détention : le régime actuel prévoit 16,5 % d'abattement social, soit 14 362 € de prélèvements sociaux. Avec la cadence proposée, l'abattement atteindrait 60 % et les prélèvements seraient de 6 880 €. Économie théorique : 7 482 €.
• Après 20 ans : le régime actuel donne un abattement social de 24,75 %, soit 12 943 € de prélèvements. Avec un abattement harmonisé de 90 %, ils seraient ramenés à 1 720 €. Économie théorique : 11 223 €.
• Après 22 ans : les prélèvements sociaux actuels représentent 12 384 €, après 28 % d'abattement. Si l'exonération devenait totale à 22 ans, ils seraient nuls. Économie théorique : 12 384 €.
• Après 25 ans : les prélèvements sociaux actuels seraient de 7 740 €, après 55 % d'abattement. Ils seraient nuls avec une exonération acquise à 22 ans. Économie théorique : 7 740 €.
• Après 28 ans : après 82 % d'abattement social, les prélèvements actuels seraient de 3 096 €. Ils seraient nuls dans le scénario de réforme. Économie théorique : 3 096 €.
• Après 30 ans : l'exonération des prélèvements sociaux existe déjà. Le projet d'alignement n'apporterait donc pas, à ce titre, d'économie supplémentaire.
Ces exemples comparent uniquement les prélèvements sociaux. Avant 22 ans, un impôt sur le revenu peut toujours être dû sur la plus-value, selon le barème actuel, et n'est pas inclus dans les montants présentés. La simulation suppose que les abattements sociaux seraient intégralement alignés sur la cadence de l'impôt sur le revenu, conformément à la proposition officielle. Ce n'est pas une estimation du régime fiscal futur garanti.
Le calcul réel de la plus-value impose plusieurs vérifications. Un logement acheté 250 000 € et revendu 400 000 € n'engendre pas nécessairement une plus-value fiscalement imposable de 150 000 €. Le prix de cession peut être corrigé de certains frais, et le prix d'acquisition majoré de dépenses autorisées.
Selon les conditions applicables, les frais d'acquisition peuvent notamment être retenus pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 % du prix d'achat en cas d'acquisition à titre onéreux. Pour certains travaux, le prix d'acquisition peut également être majoré de dépenses justifiées ou, sous conditions et après plus de cinq ans de détention, d'un forfait de 15 % du prix d'acquisition.
Il faut éviter de déduire deux fois les mêmes dépenses lorsqu'elles ont déjà produit un avantage fiscal incompatible. Des règles propres à certaines locations meublées, à certaines sociétés ou aux non-résidents peuvent également modifier le calcul.
Le notaire détermine la plus-value imposable à partir de l'ensemble du dossier : actes, justificatifs, régime fiscal, durée exacte de détention et éventuelles exonérations. Les simulateurs simplifiés donnent un ordre de grandeur, mais ne remplacent pas cette analyse. Voir les précisions de la DGFiP pour un bien donné en location nue.
Les propriétaires de résidences secondaires. Lorsqu'ils réalisent une plus-value imposable, ils peuvent aujourd'hui être soumis aux prélèvements sociaux jusqu'à 30 ans de détention. Une harmonisation à 22 ans pourrait faciliter certaines décisions de vente.
Les propriétaires bailleurs. Un particulier détenant un appartement locatif depuis quinze, vingt ou vingt-cinq ans pourrait bénéficier d'un allègement si la réforme reprenait l'ensemble de la cadence des abattements proposée. Le montant exact dépendrait du régime fiscal et du bien.
Les familles détenant un bien de longue date. Dans le cas d'un patrimoine reçu par succession ou donation, il faut être attentif à la date et à la valeur fiscale d'acquisition utilisées pour le calcul. On ne reprend pas automatiquement toute la durée de propriété antérieure d'un parent décédé.
Certaines SCI relevant du régime des particuliers. Selon leur fiscalité, des cessions immobilières peuvent relever du régime des plus-values des particuliers. En revanche, une société soumise à l'impôt sur les sociétés ou certains montages professionnels ne se traitent pas par simple application de ce barème.
La résidence principale n'est pas la principale bénéficiaire de la proposition : lorsqu'elle remplit les conditions d'exonération, sa plus-value est déjà totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, indépendamment de la durée de détention.
Le Congrès estime que l'écart entre 22 et 30 ans peut créer un effet de rétention : certains propriétaires préfèrent conserver leur bien plutôt que de céder alors qu'une partie de la plus-value reste soumise aux prélèvements sociaux.
Une harmonisation pourrait rendre certaines transactions plus attractives financièrement et favoriser la mobilité résidentielle. Un propriétaire vieillissant pourrait envisager plus facilement de céder une ancienne résidence secondaire ; un bailleur pourrait arbitrer un appartement locatif ancien pour financer d'autres projets ; une famille pourrait remettre un bien sur le marché plutôt que d'attendre un nouvel anniversaire fiscal.
Cette réforme pourrait aussi accroître l'offre de certains logements anciens à vendre, mais aucun volume supplémentaire de transactions n'est garanti. La décision de vendre dépend aussi des taux d'intérêt, des revenus, de l'emplacement, de la demande locale et du rendement locatif.
Le Congrès évoque lui-même un coût budgétaire estimé à 1,4 milliard d'euros pour l'alignement, à partir de données de 2022. Cette estimation illustre qu'une modification des règles implique également un arbitrage de finances publiques. Il ne faut donc pas présumer de son adoption ni de sa forme définitive.
Dans certaines situations, un bien conservé pour des raisons fiscales peut rester peu utilisé ou nécessiter des travaux importants. Sa remise en vente pourrait donner à un nouvel acquéreur l'occasion de le rénover, de l'occuper comme résidence principale ou de le proposer à la location.
Mais il ne faut pas confondre cet objectif avec un résultat certain. La disponibilité du financement, le coût des travaux, les règles énergétiques et la réalité du marché local restent déterminants.
Une baisse de fiscalité peut faciliter une décision de céder, mais elle ne transforme pas automatiquement un logement vacant en logement rénové et occupé. La pertinence économique de chaque transaction reste à examiner individuellement.
Pour certains ménages, la vente d'un bien ancien est le point de départ d'un nouveau projet. Elle peut permettre de dégager un apport, de réduire un crédit immobilier ou de financer un logement neuf mieux adapté à l'évolution des besoins : appartement accessible par ascenseur, terrasse, meilleure performance énergétique ou proximité des services.
Une fiscalité de cession potentiellement allégée pourrait donc, si elle entrait en vigueur, améliorer le montant net récupéré lors de la vente d'un logement locatif ou d'une résidence secondaire. Cet argent pourrait ensuite être utilisé dans un nouvel achat, y compris en VEFA, selon les choix de son propriétaire.
Le lien reste toutefois indirect : l'achat d'un appartement neuf n'ouvrirait pas automatiquement droit à cette exonération. La mesure proposée concerne la fiscalité de la vente du premier bien, et les règles applicables à d'éventuels réinvestissements feraient l'objet d'un dispositif distinct.
Pour un achat sur plan, le calendrier doit rester cohérent : date de cession de l'ancien bien, disponibilité réelle du produit de vente, réservation, signature notariale, appels de fonds et livraison. Une plus-value théoriquement moins taxée n'efface pas les risques d'un montage financier mal synchronisé.
Pour anticiper ces étapes, consultez notre guide des délais de financement d'un achat en VEFA et notre comparatif immobilier neuf ou ancien : quel coût sur dix ans ?.
La proposition votée au Congrès ne se limite pas à l'alignement des abattements. Elle envisage également, sous conditions, une exonération de plus-value à hauteur des sommes effectivement réinvesties après la cession dans certains placements ou projets définis par la loi.
Le document prévoit notamment un délai de réinvestissement de deux ans après la vente et un mécanisme concernant les biens détenus depuis plus de cinq ans. Les catégories envisagées dans les travaux du Congrès comprennent des investissements limitativement énumérés et potentiellement certains investissements immobiliers locatifs relevant de dispositifs spécifiques.
Il ne s'agit pas d'une exonération automatiquement accordée à tout propriétaire qui revend un appartement puis rachète n'importe quel logement neuf. Les opérations éligibles, les conditions d'occupation, les exigences de conservation et les sanctions éventuelles ne sont pas devenues des règles générales applicables.
Autre distinction : le droit fiscal français prévoit déjà, sous conditions, une exonération spécifique lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale avec réemploi du prix pour acquérir ou construire sa résidence principale. Cette disposition existante ne doit pas être confondue avec la nouvelle proposition des notaires. Voir les cas d'exonération détaillés par Service-Public.
La tentation peut être forte de reporter une vente dans l'espoir d'une fiscalité plus avantageuse. Mais aucune date d'application n'est connue, et la proposition pourrait être modifiée, reportée ou ne jamais être adoptée.
Attendre peut également avoir un coût. Pendant cette période, un logement vacant peut générer des charges, des taxes ou des travaux ; un investissement locatif peut connaître une vacance ou une évolution des loyers ; et les prix immobiliers peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
Pour prendre une décision, il est plus prudent de raisonner sur plusieurs scénarios : vente aux conditions fiscales actuelles, maintien du bien pendant une durée supplémentaire et, à titre d'hypothèse seulement, allègement futur des prélèvements sociaux. Il faut comparer le produit net de cession, le coût de conservation et les objectifs patrimoniaux.
Demandez une simulation écrite à votre notaire avant toute signature. Il pourra vérifier les années de détention révolues, les justificatifs admis, les éventuelles exonérations et la fiscalité applicable à la date de votre vente. Un article d'actualité ne remplace pas un calcul de plus-value individualisé.
1. Le bien relève-t-il réellement du régime des plus-values immobilières des particuliers ? Le traitement peut différer pour certaines sociétés, activités ou situations spécifiques.
2. Une exonération existe-t-elle déjà ? Résidence principale, première cession avec réemploi, ou autre disposition particulière sous conditions.
3. Quelle est la date de départ de la détention fiscale ? Notamment en cas de donation, succession, démembrement ou modification de propriété.
4. Comment la plus-value est-elle calculée ? Prix d'achat, valeur retenue à titre gratuit, frais, travaux justifiables et ajustements du prix de vente.
5. Quel abattement s'applique aujourd'hui ? Il faut distinguer la base de l'impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux.
6. Quelle somme restera réellement disponible après la vente ? Déduire l'impôt éventuel, le remboursement du crédit restant dû, les frais et les autres obligations.
7. Le projet de réinvestissement est-il prêt ? En particulier si la vente doit financer un achat en VEFA avec un calendrier de paiement progressif.
Notre article sur le choix de son notaire et les frais d'acquisition dans le neuf complète utilement ces vérifications.
Actuellement, après 22 ans de détention révolus, l'exonération est totale au titre de l'impôt sur le revenu, mais pas nécessairement pour les prélèvements sociaux, qui restent exigibles sur une base réduite jusqu'à 30 ans.
Non. Au 24 octobre 2026, le 122e Congrès des notaires a adopté une proposition professionnelle. Seule une réforme législative adoptée et entrée en vigueur pourrait modifier les règles fiscales des ventes.
Elle propose d'aligner la cadence des abattements des prélèvements sociaux sur celle, déjà plus rapide, de l'impôt sur le revenu. Elle pourrait donc réduire les prélèvements sociaux avant 22 ans si son mécanisme était repris tel quel dans la loi. L'impôt sur le revenu conserverait ses propres règles sous cette hypothèse.
Avec une plus-value fiscalement déterminée de 100 000 € avant abattement et un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %, le régime actuel conduirait à 12 384 € de prélèvements sociaux après 22 années révolues. Une exonération totale dès cette échéance supprimerait ce montant, si la mesure entrait en vigueur dans les conditions envisagées.
En principe non : lorsque le logement répond aux conditions de résidence principale, sa plus-value est déjà exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention.
Les ventes de logements locatifs relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers pourraient bénéficier de la réforme. Les règles propres à certaines locations meublées ou structures juridiques nécessitent toutefois un examen spécifique.
La proposition d'alignement des durées d'abattement et la proposition distincte d'exonération liée au réinvestissement sont deux mécanismes différents. Rien ne permet d'affirmer aujourd'hui qu'un achat neuf serait obligatoire pour obtenir l'éventuelle exonération à 22 ans.
Aucun calendrier d'entrée en vigueur n'est établi. Il faudra vérifier un éventuel texte de loi définitivement adopté, sa publication et ses dispositions transitoires. Les projets ou amendements examinés au Parlement ne suffisent pas à rendre une mesure applicable.
Ramener de 30 à 22 ans la durée d'exonération totale des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières pourrait modifier les décisions de vente de nombreux propriétaires. Le projet porté par le 122e Congrès des notaires va même plus loin en proposant d'accélérer les abattements sociaux avant 22 ans.
Les simulations montrent des économies potentielles substantielles, mais ces chiffres restent hypothétiques tant que la proposition n'a pas été transformée en droit applicable. Les propriétaires de résidences secondaires ou de biens locatifs doivent continuer à préparer leurs arbitrages selon les règles en vigueur et les caractéristiques propres à leur patrimoine.
Au-delà des économies individuelles, la réforme pourrait contribuer à faire circuler des logements anciens et à libérer des fonds pour de nouveaux projets immobiliers. Son effet réel dépendrait toutefois de la situation du marché, des modalités retenues et des choix des vendeurs.
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Sources consultées le 24 octobre 2026 : 122e Congrès des notaires de France, proposition officielle votée sur la fiscalité des plus-values immobilières (2 octobre 2026) ; Communiqué de présentation du Congrès du 10 septembre 2026 ; DGFiP, fiscalité actuelle de la plus-value, fiche mise à jour en juillet 2026 ; DGFiP, exonérations et abattements ; DGFiP, calcul de la plus-value immobilière d'un bien loué nu ; Service-Public, plus-values immobilières et exemptions ; Idealista, 7 octobre 2026, présentation de la proposition et de son statut non législatif. Les simulations utilisent le taux de prélèvements sociaux de 17,2 % et une plus-value fiscalement déterminée de 100 000 € avant abattement pour durée de détention, hors cas particuliers. Les économies dépendent de l'adoption éventuelle d'une réforme, de son contenu final et de la situation du vendeur. Ceci ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.